10 puntos claves de ENASEI
Si no pudiste ir, acá te cuento lo más resaltante.
Hola, comunidad 👋!
Fue lindo encontrarme con varios de ustedes en Enasei! Este tipo de eventos son una fuente enriquecedora, así que si no tuviste oportunidad de ir o no conoces de qué se trata el evento, te lo cuento.
ENASEI: ¿Qué es?
Enasei es un encuentro anual organizado por ASEI, la Asociación de Empresas Inmobiliarias. A este evento suelen asistir gerentes y directores relacionados al rubro: inmobiliarias, proveedores, constructores, fondos, banca, etc. El objetivo principal generar un espacio donde se pueda intercambiar conocimientos y experiencia de cada uno de los actores del sector. Recuerden que ASEI tiene como objetivos la formalización, competitividad, integridad y sostenibilidad del sector.
¿Cuál fue el programa de este año?
La edición actual, trató temas relacionados con:
Entorno económico y político: externo e interno.
Análisis del entorno político
Visión del Teniente Alcalde de Lima
Plan de Vivienda del Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Financiamiento: Alternativas y perspectivas.
Fondos
Fideicomisos
Banca
Competitividad, marketing y ventas
Presentación de data del mercado actual
Tendencias del marketing inmobiliario
Futuro libro de 10 claves para tener éxito en el negocio inmobiliario
Mirada hacia el futuro
Visión de los gremios del sector
Benchmarks con otros paises
El mercado de alquileres
⭐10 Puntos claves
Sin más preámbulos, acá va la lista:
Coyuntura: Si bien la coyuntura política de Perú no es la mejor, lo cierto es que la mayoría de aspectos económicos se deben a la coyuntura mundial.
Temas como la inflación y el tipo de cambio, se deben más a la coyuntura mundial y el panorama peruano es bastante mejor que el de muchos otros paises. Con la inflación aparéntemente ya habiendo superado el pico, se estima que las tasas bajen hacia finales del verano, con cargo a que la inflación se mantenga con esta tendencia a la baja.
Respecto al panorama político, se ve un cambio de gobierno para el año entrante, sin embargo luego de ese cambio no es tan claro qué ocurriría. Resalto lo más importante, se ve muy baja probabilidad de que haya un cambio que deteriore la institucionalidad y las políticas macroeconómicas que han generado el crecimiento que hemos tenido a lo largo de estas décadas.
Tasas: El sector es consciente de que las tasas no están ni cerca a ser “altas” - de hecho, estamos a niveles de 2017, sin embargo es también consciente de que esta no es la percepción del cliente final.
Lo que no tiene precedentes es la velocidad con la cual han subido, entre enero y mayo venían incrementando paulatinamente, sin embargo de mayo a la fecha han subido drásticamente. Esto ha impactado mucho a los clientes que venían tiempo evaluando una compra. Actualmente el promedio es de 9.5% y se espera que el pico llegue a 10.5% antes de volver a bajar.
Financiamiento: Dado que por la coyuntura los costos de financiamiento están al alza, hay que prestarle especial importancia a en qué etapa y de que forma ingresa el financiamiento a un proyecto. Las tasas de los créditos promotores solían estar entre 6%-8%, actualmente oscilan entre 10%-12%. En este escenario, cobra especial protagonismo lo siguiente:
Los bancos que tengan fondeos más económicos por criterios de sostenibilidad, tendrán ventajas competitivas (acá viene liderando el BBVA que ya cuenta con un producto en este sentido y 70 edificios bancados de esta forma).
Los fondos están más celosos con los proyectos a financiar. Buscan ahora lo siguiente:
Proyectos de menor cantidad de unidades y plazos más cortos (sin etapas de preferencia).
Inmobiliarias más pequeñas que tengan amplia experiencia, sobretodo en nichos específicos.
Precios de venta dentro de rangos MiVivienda, dado que las tasas son más competitivas por el origen del fondeo.
Marketing y Ventas: Sin duda, este fue mi panel favorito. El mundo sigue cambiando y cada vez de forma más veloz y con ello, el tipo de familias. Si pensabas que la mayoría de la población peruana se sentía representada por papá, mamá y dos hijos, te cuento que ni el 30% de las familias peruanas llegan a ser así. Ahí van los tips:
Los canales digitales permiten targetear adecuadamente a cada perfil de familia y por tanto, tu producto y mensaje deben ir acorde a ello.
Canales tradicionales como google y facebook están perdiendo espacio frente a otros como tiktok. Es más, ojo con no estar en las redes sociales de tu audiencia.
Reflexionemos acerca del valor de la marca, no necesariamente porque te vayan a comprar exclusivamente por ella, sino por lo que representa. Por ejemplo, si tu marca representa innovación en el mercado, tu proyecto debe contener esta propuesta de valor. Acá quiero compartirles los resultados de una encuesta que hice en línea:
Quiero también confesarles que en Andiamo estamos orientados prácticamente al 100% en producto y que nuestra agencia, Media Greenhouse, venía persiguiéndonos para empujar la marca. Ciertamente haremos un cambio luego de este feedback!
Fideicomisos: Perú es uno de los pocos paises de la región que prácticamente no usa fideicomisos en el sector. Actualmente, este tipo de productos es ampliamente utilizado para resguardar fondos de varios proyectos de infraestructura y manejan una cartera de 70 mil millones de dólares. Un par de claves de lo que se puede venir:
El beneficio de un fideicomiso es reducir el riesgo, por lo cual esto podría ayudar a reducir las tasas de interés.
Con la coyuntura, un fideicomiso puede representar mayor seguridad para los compradores finales, al reducir el riesgo de que sus iniciales sean empleados para un proyecto distinto al que están adquiriendo.
Innovaciones en Financiamiento: Buenísimo este panel liderado por Roberto Barrenechea. Arrancó la exposición con un gráfico de los hitos en el desarrollo inmobiliario residencial anotando el riesgo en cada etapa. Luego de ello explicó cómo interviene cada una de las alternativas de financiamiento por etapa y con los posibles costos de financiamiento. El gráfico habla por sí solo:
Data del sector: Asei compartió abiertamente muchísima data del sector la cual, si bien refleja la desaceleración en las ventas de algunos segmentos (especialmente en Lima Top), refleja un mercado sano.
La morisidad en la cartera inmobiliaria viene reduciéndose y se encuentra en los niveles estables de pre-pandemia.
Los stocks de vivienda en general se han mantenido, sin embargo al desagregarlo por distritos se ve mas bien una reducción en Lima Moderna y un incremento en Miraflores, por ejemplo. Cabe resaltar que este es un indicador fundamental, pues una desaceleración de ventas aunada con un incremento de stocks sí podría generar una presión hacia reducción de precios.
Si bien los precios / m2 de los inmuebles en soles han subido poco más del 11%, este es un promedio a analizar con pinzas. Al haberse reducido los m2 por inmueble esto tiende a subir el precio. De la misma forma, la inflación y el tipo de cambio han generado un impacto en ello. Ojo, no quiero decir que los precios no han subido, ciertamente lo han hecho, pero si piensas invertir buscando plusvalía debes igual hacer el estudio de tu inversión.
Mercado de Alquiler: Totalmente impresionada. Siempre hablamos del déficit de vivienda y que naturalmente debemos construir y vender las mismas, pero no pensamos para nada en crear un producto ad hoc para inquilinos.
Cabe resaltar que la Demanda Potencial para el mercado de alquileres tiene mejor conversión a efectiva que en el mercado de venta. Todo parte de entender la necesidad, un inquilino no tiene el mismo perfil que un comprador final. No solo es a nivel creditio. Puede que este prefiera no atarse a un solo sitio por su tipo de trabajo, o que no tenga claro el tamaño de la propiedad que va a querer a largo plazo, o incluso no desee destinar sus ahorros para una compra porque tiene que vivir de ellos al ya no poder producir. Lo cierto: no hay oferta actual en esta línea. O más bien, la hay pero no es especializada ni concentrada. Y, ni hablemos de las corrientes que vienen de las nuevas generaciones: ¿te suena “nómada digital”?
Por contrario, hay mucha inversión que busca este tipo de rentas, que pueden no suponer la rentabilidad que brindan otras inversiones de más riesgo, pero que si generan flujos estables y plusvalía a largo plazo.
Las empresas inmobiliarias seguramente voltearán hacia ese mercado y luego venderán el proyecto entero con una renta estable para fondos de pensiones o similares. Para la inmobiliaria, habiendo sacado en el camino la renta fija, el margen del inmueble y encima, la plusvalía de haber mejorado la zona, sigue siendo un buen negocio. Solo falta el marco legal, pero eso ya está en camino…
Planes del sector público: Estuvieron presentes el electo teniente alcalde de Lima y el actual Ministro de Vivienda. Esto es lo que considero más resaltante:
El alcalde electo en efecto apunta a reducir la cantidad de distritos y a que Lima sea considerada como una región.
Se viene una reducción masiva de puestos de trabajo burocráticos que tiene la municipalidad (actualmente tiene 10 mil empleados), esto con miras a hacer procesos más eficientes.
El ministro reconoció que el bono renta joven no tuvo el éxito esperado y que están sacando un nuevo producto: renta de emergencia, para viviendas afectadas por desastres naturales. Si bien el equipo de ASEI acotó que se debería buscar la formalización del arrendador, esta no es una prioridad para el ministerio.
Ultimo punto, pero el mas importante. Se garantizaron los fondos para MiVivienda para todo el 2023, el gobierno tiene claro que la inversión en el sector inmobiliario tiene un efecto multiplicador que genera puestos directos e indirectos de trabajo.
Autoregulación: El panel de gremios de otros paises giró alrededor de las diferencias entre cada mercado. Argentina, por ejemplo, es un claro mensaje de que el sector de vivienda social es sumamente apetecible para un gobierno poco democrático. En esa línea, hay que ir con cautela el déficit fiscal que generaría a cambio de votos en las elecciones pone en jaque al pais.
A pesar de que seguramente significará reducir la rentabilidad del proyecto, el Presidente de ASEI lanzó que los 3 gremios principales en el rubro: ASEI, CAPECO y ADI, buscarán la autoregulación con la finalidad de que el sector sea más sostenible. A qué se refirieron? A proteger al cliente final cuando brinda cuotas iniciales sin una garantía real de que los fondos sean destinados exclusivamente para el proyecto en el que están comprando. ¿Cómo? Una alternativa clara es a través de fideicomisos. Si bien el mensaje no puede ser de nuestro agrado, lo cierto es que esto generará un mercado mas sano y prevendrá que muchas inmobiliarias cubran proyectos en déficit con ventas de otros proyectos, aportando directamente a un mercado mucho más transparente y con menos riesgos.
Algunos comentarios finales…
El networking que se genera y el intercambio de experiencias con otros asistentes es enriquecedor. He aprendido tanto de los presentadores como de personas con las que hablé. Intercambiar opiniones sobre tipos de arquitectura, estrategias de marketing, perspectivas sobre costos de construcción, feeling con los bancos y tantas cosas más, aporta muchísimo.
Finalmente, los invito a seguirme en instagram: @negociosinmobiliarios.pe. Estuve compartiendo mucha más data a medida que avanzaban las presentaciones. Muchos de ustedes me escribían al respecto y es bien simpático intercambiar opiniones!
Hola Pamela, excelente resumen! gracias por compartirlo.