5 Claves del nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social
Y sus posibles implicancias
Buenos días, comunidad!
La semana pasada se publicó el DS 006-2023 que aprueba el Reglamento de la Vivienda de Interés Social. Dado que este es un tema trascendental, quiero compartirles algunos puntos que considero claves y el impacto que podrían tener.
Reglamento de Vivienda de Interés Social
En setiembre de 2023 se publicó el Decreto Supremo 006-2023 correspondiente a la aprobación del Reglamento de Vivienda de Interés Social en Perú. En este artículo exploraremos 5 puntos clave sobre el mismo y las posibles implicancias que tendría en el desarrollo de viviendas sociales en el país. En esta oportunidad, estas no solamente alcanzan a los desarrolladores, sino también a los compradores de las viviendas que tendrán ciertos criterios definidos respecto al precio de las mismas en el tiempo.
Antecedentes
El Reglamento de Vivienda de Interés Social que ha reglamentado el DS 006-2023-VIVIENDA forma parte del marco de la Ley 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible y la Política Nacional de Vivienda y Urbanismo que fue aprobada por el DS 012-2021-Vivienda. La finalidad de este Reglamento es la reducción del déficit habitacional (tanto cualitativo como cuantitativo), que existe en Perú y que, a lo largo de los últimos años, ha continuado incrementándose. Previamente a este DS 006-2023, esto se encontraba reglamentado por el DS 010-2018-Vivienda que aprobaba un Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación (y sus modificatorias) y el DS 014-2020-Vivienda, que aprobaba el Reglamento de los Programas Municipales de Vivienda, con la publicación del presente ambas normas han sido derogadas.
1. Qué es una Vivienda de Interés Social (VIS)
Definición
Una Vivienda de Interés Social es aquella promovida por el Estado Peruano destinada a reducir el déficit habitacional existente. Esta vivienda tiene como principal característica encontrarse debajo de un valor máximo que se establece mediante Decreto Supremo por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).
Beneficiarios
El beneficiario de una VIS puede ser cualquier hogar que cumpla con las condiciones mínimas de elegibilidad. Sobre este punto en particular está aun pendiente una Resolución Ministerial que debe dar a conocer las condiciones específicas (por ejemplo, en el caso de Techo Propio se tiene un tope de ingresos), sin embargo se tiene un avance en relación a los tipos de hogares que son elegibles:
A este tipo de viviendas acceden 6 tipos de hogares (familias):
Nucleares
Extendidas
Compuestas
Ensamblados
Integrados
Unipersonales
Los tipos de hogares que pueden acceder a una VIS es clave dado que brindarán el marco para la evaluación en conjunto por parte de la banca, recordando que el mecanismo de subsidio de las VIS es principalmente a través del acceso a Bonos y Tasas subsidadas.
Tipos de Subsidios: Directos e indirectos.
Los subsidios directos corresponden al Bono Familiar Habitacional (BFH) y el Bono de Buen Pagador (BBP), entre otros que pudieran aprobarse.
Los subsidios indirectos hacen referencia a cuando el Estado aporta el suelo o recursos económicos (fondos, créditos, coberturas de riesgo, mejora de tasa) y estos son creados o canalizados por entidades financieras.
2. Cómo acceder a una VIS
Modalidades
La VIS está dirigida a aquellos que no tienen una vivienda, terrenos o aires para la misma. Para poder acceder a una vivienda se contemplan 6 modalidades:
AV - Adquisición de Viviendas
CV - Construcción de Viviendas
MV - Mejoramiento de Viviendas
VA - Viviendas para el arrendamiento
DRS - Derechos Reales de Superficie
OPS - Otras promovidas por el Operador Público del Suelo o el MVCS y ejecutadas por el sector privado.
VIS - Modalidades
Adquisición
Las VIS son parcialmente financiadas por el Estado y el Sistema Financiero. En el caso del Estado, se realiza mediante subsidios directos e indirectos mientras que en el caso del Sistema Financiero esto se realiza mediante créditos hipotecarios especiales.
Sobre este segundo punto queda un aspecto fundamental por definir: ¿qué es un crédito hipotecario especial? Este punto es especial clave por tres motivos:
Más adelante la norma indica que para acogerse a los beneficios es imprescindible que un porcentaje del área vendible sea para VIS. ¿Quiere decir esto que ese porcentaje de las unidades deben venderse necesariamente a través de una de estas dos modalidades?
Si bien actualmente las tasas de los créditos hipotecarios están en promedio más altas que las de los créditos MiVivienda, esto probablemente es solo coyuntural. De hecho, hasta hace relativamente poco, era bastante común que el cliente, teniendo tanto la opción de MiVivienda como la del Hipotecario, optara por la del Hipotecario por tener con esa alternativa cuotas más bajas. De ser así, el forzar a los clientes a optar por créditos MiVivienda podría en efecto ser contraproducente para ellos.
¿Qué ocurre en escenarios en los cuales el Fondo MiViVienda se queda sin fondos? Estas interrupciones de flujo han ocurrido continuamente en los últimos años. El carecer de opciones alternativas para cceder a una Vivienda de Interés Social significaría limitar el desarrollo de las mismas a exclusivamente a las capacidades del Fondo.
3. La VIS en el tiempo
La mayoría de las VIS se desarrollan mediante la modalidad de Adquisición de Vivienda (AV). En base a ello se han hecho una serie de precisiones que deberán considerar los compradores de una VIS.
El precio total de la VIS debe constar en el asiento correspondiente de su Partida Registral.
Si la VIS ha sido parcialmente financiada por el estado, mediante subsidios directos, debe mantener su condición de VIS hasta por el plazo de 5 años. Este plazo es computado desde la fecha del asiento registral de la compraventa en SUNARP y es ahora supervisada por el FMV.
Sobre este punto en particular es importante acotar que si bien se indica que debe mantener su condición VIS - principalmente centrada en el precio de la vivienda, esta no está limitada a nivel de rangos. El posible resultado de esta medida es a que se tiendan a buscar VIS de menor ticket para que posteriormente se asegure que la venta se realice dentro de los valores máximos correspondientes.
Viviendas de Interés Social: Subsidios, Condiciones y Penalidades En caso se efectúe la transferencia de una VIS que ha sido parcialmente financiada por un subsidio directo dentro de los 5 primeros años, el beneficiario está obligado a devolver el monto del subsidio más los intereses legales correspondientes generados desde su desembolso. Cabe resaltar que así se haya pagado la penalidad correspondiente, la VIS continuará manteniendo su condición de VIS relacionada a los valores máximos de transferencia.
El beneficiario que devolvió el bono más los intereses correspondientes tendrá la posibilidad de acceder nuevamente a un subsidio 2 años después.
4. Beneficios urbanísticos
Tipos de Zonas
Los beneficios urbanísticos dependen principalmente de que se destine un porcentaje (%) del área útil vendible a Viviendas de Interés Social. El porcentaje se define en base a las Zonas Permisibles y compatibles definidas por las municipalidades y se agrupa en 3 tipos:
Zonas urbanas de Densidad Media (ZDM) - 30% VIS
Zonas urbanas de Densidad Alta (ZDA) - 40% VIS
Zonas urbanas de Densidad Muy Alta (ZDMA) - 50% VIS
Requisitos y Beneficios
El detalle de las zonas, requisitos y beneficios se puede apreciar en el siguiente cuadro:
En lo referente a alturas, esto ahora se puede apreciar en un segundo cuadro donde aparece la altura máxima de la edificación para cada caso.
Condiciones para altura adicional
Sobre este último punto, que fue definido como potestad de la Municipalidad según la reciente sentencia del Tribunal Constitucional, se establecen 2 puntos:
La aplicación de este beneficio es potestad de cada municipalidad.
Las municipalidades pueden aplicar una carga equivalente al 2.5% del valor de obra generado por el incremento de altura de la edificación. Este valor de obra, como habitualmente, se calcula en función al Cuadro de Valores Unitarios Oficiales vigente.
Cabe resaltar que si bien existe ahora una nueva posibilidad de altura máxima, esta estará limitada por el Coeficiente de Edificabilidad, que podemos apreciar en la siguiente imagen:
Mecanismos de Control
La institución responsable del control del cumplimiento de los proyectos de VIS es el Fondo MiVivienda. Los proyectos que se hayan acogido a este beneficio deben informar y publicitar en todas las etapas del proceso esta condición. A su vez, las licencias emitidas por las municipalidades correspondientes deben indicar que el proyecto corresponde a uno de VIS.
El promotor está obligado a registrar el proyecto en el Observatorio Urbano Nacional, quien verificará su trazabilidad, dicha entidad está bajo la supervisión del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Cabe resaltar que en caso el promotor incumpla con cumplir las condiciones que permitieron acogerse a los beneficios correspondientes, es el FMV quien deberá denunciar esto ante INDECOPI.
5. Criterios de diseño
En el Decreto, se establecen también ciertos criterios de diseño que afectan lo que viene ejecutándose previamente. Se detallan los más resaltantes:
Areas mínimas:
En el caso de departamentos, que corresponden a VIS sin capacidad de ampliación, el área mínima será de 40.00m2. Esto tendrá un impacto directo en el ticket mínimo en ciertas zonas, a pesar de que existe una tendencia de búsqueda de viviendas con áreas más eficientes y ammenities ubicados en el edificio. Cabe resaltar también que Perú es de los paises con áreas promedio más grandes de la región, por lo cual esta limitación no tiene correlación con las tendencias a nivel mundial.
En el caso de viviendas unifamiliares con módulo básico con posibilidad de expansión, el área mínima será de 25.00m2.
Estacionamientos
Se mantiene el lineamiento de 01 estacionamiento para cada 03 viviendas en edificios multifamiliares y similares.
Se debe considerar 01 estacionamiento de bicicletas por cada 05 viviendas, para todos los casos.
Diseño de vías (desarrollos techo propio).
La sección vial mínima pasa a ser 7.20ml.
Apreciaciones adicionales
El presente Decreto Supremo es un avance respecto a definiciones que estaban pendientes y que brindaban potestad de diferentes instituciones a fiscalizar sin un criterio uniforme la aplicación de los beneficios urbanísticos en proyectos inmobiliarios destinados a Vivienda Social. Sin embargo, quedan una serie de puntos pendientes de definir, en especial relacionados con el acceso a las VIS conociendo las limitaciones que tienen los programas del Estado. Finalmente, las características de las viviendas podrían estar más orientadas a las tendencias mundiales, donde el comportamiento está orientado a familias menos numerosas y al acceso a ammenities fuera del hogar mas que dentro del mismo. Recordemos que Perú tiene de los promedios de área más grandes en Latam en todos los estratos socioeconómicos y eso en gran medida se debe no a la demanda, sino a criterios normativos, que podrían estar encareciendo la vivienda de forma innecesaria.