🏗️ 5 errores comunes que cometen quienes arrancan en desarrollo inmobiliario
Si te aportaron un terreno o tienes capital para iniciar tu primer proyecto inmobiliario, este artículo es para ti.
¡Buen inicio de semana, querida comunidad inmobiliaria!
¡Si esta es tu primera vez por aquí, bienvenido! Acá encontrarás información relacionada a negocios inmobiliarios.
5 errores comunes que cometen quienes arrancan en desarrollo inmobiliario
Iniciar en el mundo del desarrollo inmobiliario puede parecer sencillo: tienes un terreno, algo de capital y algunas referencias. Pero muchos primeros proyectos fallan no por falta de recursos, sino por errores estratégicos que afectan la rentabilidad, cronograma y viabilidad del desarrollo.
En este artículo te comparto 5 errores comunes que cometen quienes hacen su primer proyecto inmobiliario y cómo evitarlos con un enfoque profesional desde el inicio.
1. 🏞️ Pensar que porque hay un terreno, ya hay negocio
Uno de los errores más comunes en desarrollo inmobiliario es creer que solo por contar con un terreno ya puedes ejecutar un proyecto. Cada lote tiene parámetros específicos (frente, zonificación, retiros, redes, etc) que afectan directamente la factibilidad del proyecto inmobiliario. Conocer respecto a cada uno de ellos y el impacto que tienen en el proyecto es fundamental. Si bien todo inicia con una cabida y una factibilidad, la evaluación de un terreno va más allá de los m2 vendibles y construidos.
📌 Error típico: asumir que todos los terrenos son viables para construir.
✅ Recomendación: realiza una cabida normativa profesional y un análisis de factibilidad financiera considerando precios de mercado y velocidad de ventas real. Evalúa la incidencia del terreno y otros factores en el precio final y asegúrate de que sea rentable.
2. 💰 Contar con las iniciales de los compradores como si fueran parte de tu capital
Muchos nuevos desarrolladores consideran que las cuotas iniciales de los compradores pueden ser parte del aporte del desarrollador. Sin embargo, los bancos que financian proyectos inmobiliarios exigen capital propio líquido.
📌 Impacto: retrasos en la activación del crédito promotor por no cumplir con el capital exigido.
✅ Qué hacer: modela bien el flujo financiero, proyecta la estructura de aportes y preventa requerida y prepárate para cubrir los primeros meses con tu capital.
3. 📊 Fijar precios sin analizar cuánto realmente puede pagar tu cliente objetivo
Poner el precio por metro cuadrado igual al edificio vecino sin analizar el producto, segmento o marca puede ser un error fatal. Muchos proyectos inmobiliarios nuevos fracasan por mala estrategia de pricing. Otros consideran que simplemente por poner mejores acabados será posible vender a un precio por m2 mayor y con ello lograr mayores utilidades.
📌 Error común: creer que acabados de mayor calidad o más inversión en marketing justifican un precio más alto sin validar si el mercado lo absorberá.
✅ Qué hacer: Investiga el entorno, analiza la competencia real, mapea precios y productos, y ajusta tu estrategia comercial a la demanda efectiva.
4. 🏗️ No considerar todos los costos reales del proyecto inmobiliario
Uno de los errores más caros en desarrollo inmobiliario es subestimar los costos. No basta con presupuestar terreno y obra: hay que incluir licencias, gestiones, gastos de venta, obras complementarias, gastos financieros, comercialización, postventa, entre otros.
📌 Consecuencia: márgenes erosionados y flujos rotos.
✅ Qué hacer: Analiza objetivamente los costos que se incurren en cada etapa. Los ratios pueden variar entre proyectos, un lead no cuesta igual en Lima Moderna que en Lima Sur. Y ten siempre alguien con experiencia que revise el presupuesto. El Excel aguanta todo, pero el banco y la obra no.
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5. 🤝 Pensar en margen y no en rentabilidad (TIR)
Muchos nuevos promotores se enfocan solo en la utilidad bruta del proyecto, pero no calculan la Tasa Interna de Retorno (TIR). El problema es que un proyecto puede tener buena utilidad pero requerir tanto capital y tomar tanto tiempo que el retorno real sea bajo.
📌 Error típico: ignorar la relación entre capital invertido, tiempo y retorno.
✅ Qué hacer: proyecta el flujo financiero del proyecto inmobiliario completo, estima la TIR esperada, y evalúa si vale la pena el esfuerzo y riesgo frente a otras opciones de inversión.
🧭 Conclusión: Cómo evitar errores en tu primer desarrollo inmobiliario
El Excel puede mostrar grandes márgenes, pero eso no significa que el proyecto será exitoso. Sobreestimar ingresos, subestimar costos, no entender tu cliente ni medir bien la rentabilidad son errores que pueden costarte tu primera experiencia como desarrollador.
Planifica con datos, sé realista con los tiempos, apóyate en profesionales, y valida cada paso. Evitar estos errores desde el inicio te permitirá construir un proyecto inmobiliario rentable y sostenible.