7 errores comunes en la compra de terrenos
y cómo evitarlos.
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7 errores comunes en la compra de terrenos y cómo evitarlos
Comprar terrenos para desarrollar proyectos inmobiliarios es un paso crucial que puede definir el éxito o fracaso del proyecto. Sin embargo, en mi experiencia, muchos desarrolladores caen en errores aparentemente “pequeños” que pueden generar grandes consecuencias.
Hoy quiero compartirte los 7 errores que veo con mayor frecuencia y, sobre todo, cómo evitarlos. Así podrás minimizar riesgos y tomar decisiones más acertadas desde el primer momento.
Error 1: No verificar el potencial tipo de suelo con fines estructurales
Por qué sucede: El estudio de suelos responde a una inversión por parte de un especialista que debe hacer calicatas y usualmente se hace una vez que se define el número de sótanos y de pisos que va a tener el proyecto. Dado que implica una inversión y una definición previa no suele hacerse antes de invertir en el terreno.
Consecuencia: Pueden aparecer sorpresas estructurales, sobrecostos en cimentación o en casos más críticos la imposibilidad de construir lo que se tenía en mente.
Cómo evitarlo: Una forma es invirtiendo en el estudio antes de comprar el terreno en función a lo desarrollado en la cabida arquitectónica . Otra forma es tener contactos de ingenieros geotécnicos que puedan brindarte un alcance sobre el tipo de suelo que puede haber en la zona o incluso ver referencias de edificios cercanos para estimar potenciales problemas. Si uno quiere ir incluso más allá, en los planos estructurales de edificios cercanos se puede ver la capacidad portante del suelo en la profundidad de cimentación que tienen.
Error 2: Subestimar los requisitos normativos locales
Por qué sucede: Muchas veces damos por hecho que un terreno está listo para construir y no revisamos a fondo las ordenanzas municipales o las normas de zonificación. Este punto ha tomado especial relevancia debido al impacto que han comenzado a generar municipalidades que tienen visiones distintas a las normativas vigentes.
Consecuencia: Te encuentras con limitaciones de altura, densidad, cantidad de estacionamientos o usos permitidos que pueden frustrar tu proyecto, habiendo sobreestimado lo que podía realmente pagarse.
Cómo evitarlo: Consulta la normativa vigente con un abogado o asesor especializado, en especial si tiene experiencia particular en el distrito donde está ubicado el terreno. Es clave saber exactamente lo que se puede y no se podría hacer en ese terreno. Estima el valor del suelo considerando el caso básico municipal o distintos escenarios o incluso negocia el valor del terreno en función a lo que finalmente se logre aprobar.
Error 3: No negociar adecuadamente los términos de la compraventa
Por qué sucede: El afán de “no perder” la oportunidad hace que en muchas ocasiones no negociemos todo lo que se podría en un terreno.
Consecuencia: Puedes estar estrujando tu caja o asumiendo costos de financiamiento que el proyecto podría no tener capacidad de pagar.
Cómo evitarlo: Siempre considera diferentes escenarios en la negociación, por ejemplo tu costo financiero podría ser mayor en un land banking que lo que podría ser un financiamiento directamente con el propietario.
Error 4: Omitir un análisis financiero detallado
Por qué sucede: A veces, la emoción de encontrar un “buen” terreno hace que saltemos pasos y no analicemos debidamente financieramente el terreno. Esto es bastante habitual cuando únicamente se considera el porcentaje de incidencia que tiene el terreno sobre los costos totales del proyecto sin considerar, por ejemplo, la velocidad de ventas que hay en la zona o la potencial competencia en el entorno.
Consecuencia: El aporte y los costos financieros se disparan generando que para un mismo nivel de utilidad (o incluso un nivel menor de utilidad), disminuya significativamente el ROI del proyecto.
Cómo evitarlo: Trabaja con un modelo financiero donde incluyas distintos escenarios (optimista, conservador y pesimista) respecto a la velocidad de ventas, así podrás tomar una decisión más informada.
Error 5: No validar la titularidad y cargas.
Por qué sucede: Nos confiamos de un CRI y documentación general.
Consecuencia: Podrías enfrentar disputas legales, herederos sorpresa o cargas ocultas que complican el desarrollo del proyecto.
Cómo evitarlo: Haz una due diligence formal - estudio de títulos - revisando la historia del predio, cargas o hipotecas vigentes y verifica que el propietario tenga la documentación en orden.
Error 6: No hacer un levantamiento topográfico de la propiedad
Por qué sucede: Se subestima la importancia de conocer la forma real y exacta del terreno, o se asume que las medidas perimétricas y las de la partida son iguales.
Consecuencia: Dificultades en la delimitación del terreno, errores en la proyección de áreas construibles y posibles conflictos con colindantes.
Cómo evitarlo: Contrata a un topógrafo profesional para que realice un levantamiento topográfico preciso. Esto te ayudará a tener claridad sobre linderos, ángulos, pendientes y en especial la ubicación real del terreno.
Error 7: Subestimar la importancia de la accesibilidad y servicios
Por qué sucede: Nos enfocamos solo en el costo del terreno y pasamos por alto factores como redes de agua, desagüe y capacidad de energía en la zona.
Consecuencia: Subestimar los costos de las obras complementarias y mermar las utilidades del proyecto o no considerar esto en la oferta económica por el terreno.
Cómo evitarlo: Revisa la infraestructura de la zona y proyectos cercanos para estimar qué podrían solicitar las entidades prestadoras de servicio.
La decisión de la compra del terreno y el precio a ofertar es probablemente una de las decisiones más importantes que se toman para hacer un desarrollo inmobiliario. Estos puntos responden a diferentes aristas que podrían impactar el precio o incluso la decisión final sobre la compra o no del suelo.
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