¿Burbuja inmobiliaria en Lima? ¿Burbuja en USA?
Si estás evaluando invertir en una propiedad en Lima o en USA, este artículo te abre el panorama.
La semana es corta pero no quería dejar de compartir esta información que preparé para atender una pregunta que escucho frecuentemente: ¿invierto en una compra en USA o invierto en una compra en Perú?
BURBUJA INMOBILIARIA
Primero lo primero, ¿qué es una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja, en materia económica, se produce cuando los precios de los activos exceden su valor fundamental porque sus actuales propietarios creen que pueden revenderlos a un precio incluso mayor en el futuro.
(Brunnermeir, 2008)
Acá hay dos factores clave: el primero, cuando un activo excede su valor fundamental y el segundo, cuando se genera una especulación de precio a futuro. En ambos casos estos puntos generan una demanda que no está sostenida por la oferta y por tanto los precios suben. Al subir, esto suele generar más demanda por especulación y el ciclo continúa hasta que se vuelve insostenible y colapsa.
La última burbuja ampliamente conocida fue la crisis de las hipotecas subprime de 2007. Esta se generó, principalmente, por una demanda irreal generada no solo por especulación, sino por una incorrecta evaluación del sistema financiero respecto a las cuotas que podían pagar los compradores de un inmueble. Si aun no sabes cómo evalúa el sistema financiero cuánto prestar puedes hacerte una idea aquí.
¿BURBUJA EN PERU? ¿INVIERTO EN USA?
Sí, la inflación se está comiendo tus ahorros y ya te decidiste a invertir. Ahora, ¿dónde?
El mercado inmobiliario peruano tiene un déficit habitacional de más de un millón de viviendas. A grosso modo, todos los desarrolladores inmobiliarios sabemos esto, pero eso no significa que en todos los segmentos exista este nivel de déficit, incluso se escucha que podría haber una bajada de precios en Lima Top debido a una posible sobreoferta.
Por otro lado y desde que inició la pandemia, seguramente has recibido alguna publicidad o te han comentado de la posibilidad de comprar inmuebles en Florida u otras partes de EEUU. El sustento es principalmente porque es un mercado estable, que es una excelente inversión y que muchas personas hacen dinero haciendo house flipping. Muy probablemente la mayoría de esos puntos son completamente ciertos y cada uno puede tener sus inquietudes, sin embargo, si vas a hacer una operación es importante informarte y analizar qué podría ocurrir durante el plazo que esperas que dure tu inversión y sobretodo, analizar bien qué opciones tienes y cuál de ellas te sería más rentable.
Es importante recalcar que en ambos casos, los valores se encuentran corregidos respecto a la inflación. Aun así se puede ver un incremento significativo - incluso mucho más pronunciado - que en la burbuja de las subprime en 2007.
Por otro lado, se ve que el mercado de Lima - en los distritos representados - no ha tenido un incremento significativo en sus valores. De esto se podría inferir que no hay un factor especulativo en los precios y que si bien hay fluctuaciones, es una inversión que se presenta bastante más estable que invertir en el mercado americano actualmente.
¿QUÉ VA A PASAR?
Nadie tiene una bola mágica para predecir el futuro, sin embargo, considero que lo que podría ocurrir es lo siguiente:
Un reacomodo significativo en el mercado inmobiliario de USA. A mi parecer, de por lo menos un 25% hacia abajo. ¿Cuándo comenzará? Posiblemente este año. ¿Será tan dañino como el de 2007 que arrastró a otros paises? Probablemente, no.
El mercado de Lima Top / Lima Moderna que está representado continuará relativamente estable. Si bien ha habido una disminución en la demanda por la coyuntura política en un segmento que podría esperar para realizar su decisión de compra, no se ve un potencial declive en precios por factores especulativos.
El tiempo dirá si las predicciones se cumplieron, pero en el interín quédate con estos puntos:
Si vas a invertir, analiza qué puede ocurrir durante el plazo de tu inversión.
No porque algo ya resultó rentable lo será siempre, sobretodo en el mercado inmobiliario.
Las mejores oportunidades llegan en las crisis. En la americana una vez bajen los precios y en la peruana - que ya se encuentra en crisis - una vez se supere el tema político.
¿Coincides con el análisis o tienes otra forma de verlo? déjame tu opinión en los comentarios y ayuda a que siga creciendo la comunidad.
Muchas gracias por leer hasta aquí, si aun no te has suscrito, te invito a hacerlo!