¿Cómo comprar un depa y que se pague solo?
4 fuentes a considerar para realizar la mejor inversión.
¡Hola, querida comunidad inmobiliaria! El tema de hoy llega debido a una consulta que me hacen seguido: ¿es cierto que con la CTS y AFP ya puedo comprarme un depa y que se pague solo? La respuesta es: ¡Si! Y te enseño como líneas abajo.
¿Cómo rentabilizo mi AFP y CTS para que el departamento se pague solo?
Antes de comenzar debes tener algo muy importante en cuenta: no es lo mismo comprar el departamento de tus sueños que comprar un departamento para invertir. De hecho, rara vez coinciden.
Ante todo, es importante que te familiarices con algunos conceptos principales:
Cuota Inicial: Es el pago que te pide el banco para que puedas acceder al crédito y sobre todo, es importante que tengas en cuenta que esto tiene relación directa con la cuota mensual a pagar por lo cual es uno de los factores que limitará los precios de los departamentos a buscar.
Cuota mensual: Corresponde al monto mensual que tendrás que abonar al banco (y que debe ser sí o sí menos que el alquiler que esperas recibir).
Bonos/Subsidios: El Fondo MiVivienda otorga una serie de subsidios, es importante que los conozcas para saber en qué rangos de precios debes estar para acceder a cierto monto de subsidio.
Valores de subsidios por rango de precio de la vivienda PER: Cuántos años demora en pagarse el departamento solo con el importe anual de alquiler (si te perdiste el artículo detallado sobre esto no dejes de leerlo: aquí).
Ocupancia: Importante de estimar pues el departamento no estará alquilado el 100% del tiempo.
¿Por dónde comienzo?
El punto de partida para este tipo de inversiones suele ser la cuota inicial de la cual dispones. ¿Cómo calcularla? Sabiendo que hay una serie de gastos de cierre que debes tomar en consideración al momento que harás la compra:
Cuota Inicial = Monto ahorrado + montos a liberar - gastos de cierre
El monto ahorrado es aquel del cual dispones para invertir (no necesariamente todo).
Los montos a liberar hacen referencia a montos a los que puedes acceder por realizar una compra de este tipo: por ejemplo, el 25% de tu AFP.
Los gastos de cierre son montos adicionales que debes considerar por hacer la compra: gastos notariales, gastos registrales, tasación, carta fianza (de haberla), alcabala (en caso no esté exonerada).
Una vez que tienes claro el importe, ya tienes el monto máximo de precio al que debes aspirar. Esto suele ser considerando que el banco te prestara 90% del precio y tu cuota inicial, como mínimo, sería 10%.
Precio máximo = Cuota Inicial / 0.10
Supongamos que tienes S/25,000 de cuota inicial, en ese caso el precio máximo de departamento que debes buscar es de S/250,000.
¿Cómo busco?
La rentabilidad de una propiedad usualmente llega por diversas fuentes:
Potencial de revalorización: (busca propiedades aledañas a zonas consolidadas o donde sepas que se va a hacer una inversión importante y que la zona mejorará).
Compra en preventa: Al comprar en esta etapa, la inmobiliaria da mejores precios pues tu compra le permite ahorrarse intereses bancarios y parte de ese ahorro te lo traslada.
Bonos y subsidios: Una vez vendida la propiedad los recuperas (conócelos y utilízalos).
Ingresos por alquileres: El departamento podría no solo pagarse solo, sino generar ingresos adicionales.
Una excelente inversión tendrá esas 4 fuentes de rentabilidad.
Caso Práctico
Listo, ya sabes con cuánta cuota inicial dispones y por tanto ya sabes el precio que puedes pagar, ¿ahora qué?
Paso 1: Define presupuesto, distrito y dormitorios.
Supongamos que dispones de una cuota inicial de S/35,000 - fuera de bonos mivivienda - y por tanto un monto máximo de precio de venta de S/350,000.
En base a ello, mi siguiente sugerencia es que busques alguna propiedad que esté relativamente cerca a ti, para que puedas administrarla fácilmente. Dado que vivo en Surco, he elegido distritos de Lima Sur y de preferencia uno que conozco bastante bien: Chorrillos.
Un excelente portal de búsqueda, si quieres ahorrarte la alcabala, es nexoinmobiliario.pe dado que los proyectos publicados son exclusivamente de estreno. Se puede ver que hay varios proyectos y para limitar la búsqueda al presupuesto establecido he empleado los filtros por precio y por nro de dormitorios.
Para departamentos de 3 dormitorios los precios van desde S/270,000, sin embargo no necesariamente el precio más económico es el que significará la mejor inversión.
Paso 2: Analiza el PER
Sabiendo que con precios desde S/270,000 se pueden encontrar departamentos de 3 dormitorios, lo siguiente sería estudiar el mercado de alquileres de la zona. Para ello una buena referencia es el portal adondevivir.com. En este caso, me gusta buscar por mapa filtrando por la misma cantidad de dormitorios que establecí en el paso 1, de esta forma visualmente es más fácil calcular el PER por zona y así limitar el área a estudiar.
Por ejemplo, en la zona de límite con Barranco (una zona que probablemente se revalorice), se encuentran alquileres para departamentos de 3 dormitorios en S/1,900 y precios de venta desde S/ 310,000 (PER de 13.6 años), y esto aun no toma en cuenta los subsidios.
Paso 4: Arma tu presupuesto
Habiendo calculado el PER y en base a ello seleccionado proyectos potenciales, toca hacer ya una revisión más detallada de la relación cuota mensual vs alquiler. Para ello, sugiero utilizar los simuladores bancarios. En este caso comparto una posible simulación donde se aprecia que se debe moderar la expectativa del precio máximo del departamento, o negociar tasa, precio u otros.
Paso 5: Repite con el nuevo conocimiento
Ya perfilados esos puntos, toca realizar la tarea nuevamente, evaluando otra opción y así sucesivamente hasta que se encuentre la mejor posibilidad de inversión. Si bien las primeras veces la tarea es tediosa por el proceso de aprendizaje, poco a poco se va desarrollando más experiencia para encontrar la mejor inversión posible.
Tips Adicionales:
Considera la ocupancia del departamento así como gastos de mantenimiento, arbitrios y otros antes de tomar la decisión final.
Encontrar oportunidades toma experiencia y esta se hace en base a conocer bien los conceptos e ir mejorando los procesos. Busca una forma de trabajar que te funcione a ti.
Muchas gracias por el análisis detallado claro y super amigable sobre invertir en un depa