¿Comprando un departamento?
¿Comprando un departamento?
Algunos puntos claves que debes saber
¡Hola, comunidad!
Muchas gracias a todos los que vienen compartiendo los artículos y escribiéndome sobre qué temas les gustaría aprender. Cada vez que recibo sus consultas e inquietudes, aprendo mucho más investigando para poder responderles.
El objetivo del artículo de hoy es conocer un poco más sobre puntos claves que debes tomar en cuenta antes de firmar una minuta de compra-venta. Cabe resaltar que esto está hecho desde una perspectiva general y que - sin lugar a dudas - mucho más capacitado está un profesional en derecho para revisar temas de esta materia.
El proceso de compra-venta
Para comprar un inmueble, existen diversos pasos. En general, luego del proceso de negociación y separación, se debe firmar el acuerdo. La minuta es el contrato privado en el cual se solicita un notario elevar a Escritura Pública el documento firmado que detalla las condiciones pactadas para la adquisición del inmueble. Cabe resaltar que si bien la minuta pacta un acuerdo, es indispensable que la inscripción se de en Registros Públicos para que el comprador sea formalmente reconocido ante cualquier tercero.
Si bien teóricamente el proceso de compra-venta es solo uno, hay algunos pasos que debes conocer dependiendo de si el inmueble se encuentra o no independizado.
Bienes futuros
Existen dos tipos principales de inmuebles que puedes comprar:
Bienes futuros
Bienes terminados
La diferencia entre uno y otro es que un bien futuro es aquel que aun no existe registralmente, mientras que un bien terminado ya cuenta con una partida registral que detalla sus características en Registros Públicos.
Cabe resaltar que legalmente, para poder vender un bien futuro, la inmobiliaria propietaria del proyecto debe cumplir con dos condiciones fundamentales:
El terreno debe estar a su nombre.
El proyecto debe contar con un anteproyecto aprobado.
Cumplidas esas dos condiciones, que deben estar descritas en la minuta de compra-venta, se puede proceder con la operación. A su vez, es imperativo que la minuta describa el proceso de saneamiento legal que tendrá tu propiedad una vez que se culmine con la construcción del proyecto, para ello debes conocer que no basta con que se termine la obra y te entreguen el inmueble, posterior a ello hay una serie de pasos que se deben seguir para que finalmente tu propiedad esté independizada en Registros Públicos y pueda pasar finalmente a tu nombre.
Saneamiento legal de un bien futuro
El proceso de una obra culmina con un Certificado de Finalización de Obra, el mismo que es expedido por la Municipalidad correspondiente. Este proceso puede realizarse mediante una Conformidad de Obra con o sin variaciones, dependiendo de si los planos aprobados en la Licencia de Construcción tuvieron o no alguna modificación.
No es poco habitual que existan variaciones en los proyectos, recuerda que entre que se obtiene la Licencia de Construcción y se culmina el proyecto muchas veces pasan años, por lo cual hay mejoras que puedan introducirse, diferencias que podrían encontrarse en un terreno u otros aspectos a considerar que modifican el proyecto finalmente ejecutado. Lo importante es que de existirlas, estas tendrán que pasar nuevamente por la revisión de los especialistas correspondientes que validarán que todo se haya ejecutado de acuerdo a norma y que estas no afecten el ofrecimiento comercial que te hizo la inmobiliaria.
El proceso de saneamiento legal culmina, una vez obtenida la Conformidad de Obra y la inscripción de Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno, con la creación de las partidas de cada una de las unidades inmobiliarias del proyecto.
Partes de una Minuta
Las minutas tienen ciertas partes que deben estar incluidas, considera lo siguiente:
Introducción: Se definen las partes, revisa bien que tanto tus datos como los del vendedor estén correctamente detallados. A su vez, debes validar que quien firma por parte del vendedor cuente con los poderes para hacerlo.
Antecedentes: En esta parte se suele describir el terreno y el proyecto, de que constan, en dónde está y en qué etapa legal se encuentra (Anteproyecto aprobado o Licencia de Construcción, de ser un bien futuro, o descripción de los inmuebles y las partidas correspondientes, en caso ya se encuentre independizado). Confirma que la descripción del proyecto y de las unidades esté acorde al proyecto que has elegido y en caso estés declarando que conoces algo, asegúrate de realmente conocerlo. Lo mejor para ambas partes es información transparente, si bien la inmobiliaria te dará la información predeterminada para un proyecto, una buena inmobiliaria te compartirá toda la documentación a tu pedido sin problema alguno y sin que hayas necesariamente firmado algo previamente.
Objeto del contrato: Se define el objetivo del contrato, donde te darán en venta y enajenación perpetua las unidades que has acordado y los porcentajes de bien común que corresponden a ellas.
Precio de venta y forma de pago: En esta parte debes asegurarte que se describa todo tal cual has quedado con la inmobiliaria y, de ser el caso, el banco (tipo de crédito, cuánto das de inicial, cuánto financiará el banco, cuánto serán los bonos, de existir, etc).
Obligaciones de las partes: Importante revisar acá tanto tus obligaciones como comprador como las obligaciones que tendrá la inmobiliaria respecto al saneamiento de la propiedad.
Plazo de entrega: Se debe establecer claramente el plazo de entrega y las condiciones que deben cumplirse para la misma.
Condiciones para resolución: Si bien no suele ser habitual, ten presente que hay también condiciones para las resoluciones de un contrato. Asegúrate de revisar cuáles son las mismas y ante qué entidades se resolverían en caso haya una disputa.
Puntos adicionales a considerar
Una vez indpendizada la propiedad, se puede proceder con la inscripción de la compra-venta en Registros Públicos mediante la firma de la Escritura Pública. Cabe resaltar que toda propiedad horizontal (es decir, una unidad que forma parte de una unidad matriz y a la cual le corresponde un porcentaje de bien común) implica el cumplimiento de un Reglamento Interno, el mismo que se encuentra también inscrito en Registros Públicos.
Si bien pudieran parecer pocos pasos, lo cierto es que cada etapa depende de una institución, la misma que tiene plazos legales para responder con sus observaciones o conformidades. En general, todo el proceso puede tardar aproximadamente 6 meses desde culminada la construcción.
Finalmente, no olvides que el proceso no termina con la independización registral, sino también con una independización catastral. La inmobiliaria hará dicha independización, pero te corresponderá ir posteriormente a la Municipalidad para realizar tu cargo predial a fin de que pagues los tributos correspondientes: impuesto predial y arbitrios.