Data para inversiones inmobiliarias
Basada en los reportes de Real Estate Analytics
Hola, Comunidad!
Esta semana me hicieron ver que prefieren que los artículos sean más predecibles en cuanto a frecuencia y día, así que a partir de este artículo, estaré haciéndolos por temporadas los días lunes de forma quincenal.
Data para inversiones inmobiliarias
¿Cuánto tiempo se invierte en analizar si una oportunidad de inversión es o no buena? ¿Cómo se puede predecir qué va a pasar? ¿Dónde se pueden ubicar fácilmente oportunidades? Estas son interrogantes que nos planteamos todos los que estamos en el sector, tanto desarrolladores como inversionistas. Los desarrolladores, para hacer el mejor producto posible. Los inversionistas, para encontrarlo.
La data aporta en 2 puntos principales:
Facilita la búsqueda.
Ayuda a predecir los resultados.
En esa línea, el equipo de Real Estate Analytics ha desarrollado el piloto de informes para inversión en departamentos. Este es un punto de partida para tener data de forma clara que permita tomar decisiones. Hoy analizaremos la información que brindan en el primer informe que han lanzado: Inversión en Departamentos por Distrito.
Esta edición llega gracias a Real Estate Analytics. REA es una proptech peruana que tiene como misión brindar el acceso a data del mercado inmobiliario de forma continua y asequible. A la fecha, ha lanzado un primer reporte de Inversión en Departamentos por distrito en Lima, Perú. Cada reporte brinda información estadística de los distritos que permite tomar decisiones informadas.
Análisis de la Oferta
La oferta de departamentos se puede dividir en 2 grupos: La Vivienda Nueva y Vivienda de Segundo Uso. Esto es conveniente por algunos factores:
Impuestos Adicionales
El costo adicional de la alcabala, que representa un pago adicional de aproximadamente 3% del precio de venta. En el caso de Vivienda Nueva este pago suele estar exonerado.
Garantías
Las viviendas nuevas cuentan con garantía por parte del constructor, este no es el caso en viviendas de segundo uso.
Condiciones de Financiamiento
En viviendas de segundo uso las compras en su mayoría son mediante créditos hipotecarios o compras al contado. En el caso de viviendas nuevas estas pueden financiarse hasta la entrega directamente con la inmobiliaria.
Entrega
Usualmente, las viviendas de segundo uso son para entrega inmediata, mientras que las viviendas nueva pueden estar en preventa o construcción.
Similitud con demanda vigente
El grupo de vivienda de segundo uso refleja el promedio del mercado existente mientras que la oferta de vivienda nueva es una proyección de hacia dónde se dirige el mercado.
Oferta de Vivienda Nueva
El análisis de oferta de Vivienda Nueva se puede realizar en 2 ejes principales:
Por rangos de áreas o precios.
Este análisis general permite ver oportunidades de tickets o de áreas que pudieran tener mayor o menor oferta. A continuación les comparto información del Distrito de San Miguel de Setiembre 2023:
Distribución por Precios:
En el siguiente gráfico se puede apreciar que el grueso de oferta se encuenta en tickets entre S/450k y S/500k soles. Esto representa prácticamente el doble de la oferta que se encuentra en el rango entre S/300k y S/350k.
Ahora, si esto se desagrega se pueden encontrar oportunidades. A continuación la distribución de precios por número de dormitorios y por área. En este caso, esto corresponde a departamentos de 2 dormitorios.
Se puede apreciar que el grueso de la oferta de 2 dormitorios se encuentra en el mismo rango de precios pico del distrito, entre S/400k y S/450k. Sin embargo, la cola de unidades que se encuentran por encima de los S/450k probablemente estén representando un reto en la venta, tengan metrajes por encima del promedio o correspondan a ubicaciones exclusivas en el distrito. Si se estudiara una estrategia de pricing, y se pensara en departamentos de 2 dormitorios por encima de los S/450k en el distrito estos serían un reto en la venta.
Al ver la distribución por áreas, se aprecia también una oportunidad interesante. La mayoría de los departamentos de 2 dormitorios superan los 60m2. Sin embargo, hay menor oferta entre 50 y 60m2. Si se sacara un nuevo proyecto, pensar en unidades en este rango podría significar una ventaja competitiva por lograr tickets menores y mayor demanda para un mismo número de dormitorios, probablemente restando prestaciones que no necesariamente el cliente valora tanto como el ticket final.
Otro factor importante a considerar es evaluar qué tan sano está el mercado de vivienda nueva. Una forma de analizar la composición de la oferta de vivienda nueva por etapa del proyecto, si hubiera un incremento en oferta de entrega inmediata esto reflejaría un posible exceso de stock en el distrito.
En el siguiente gráfico se puede ver esa información en el distrito de Surco, donde se aprecia que la oferta de entrega inmediata es menos del 10% del total de oferta de vivienda nueva.
Oferta de Segundo Uso
El analizar la oferta de segundo uso permite también ubicar oportunidades de inversión interesantes, especialmente unidades que tengan características especiales.
A continuación, la oferta de 3 dormitorios de segundo uso en Miraflores:
Por precio:
Por área:
Como se puede apreciar, en vivienda de segundo uso el metraje más encontrado oscila entre los 110 y 130m2. Sin embargo, la oferta nueva actual tiene los promedios entre los 70 y 80m2 para departamentos de 3 dormitorios. Si bien en este caso esto podría representar un posible reto de ticket para metrajes más amplios, a diferencia de departamentos de 2 dormitorios, los que buscan departamentos de 3 son más acotados a familias que probablemente valoren más el metraje que un potencial incremento de ticket final, en especial en un distrito como Miraflores.
No solo eso, dados los metrajes de oferta nueva, posiblemente muy pocos tengan la opción de cuarto y baño de servicio que probablemente sea lo que está reflejando ese metraje - un ambiente adicional - más que amplitud específica en cada ambiente. La falta de ingreso de metrajes o departamentos de estas características podría suponer a futuro una demanda no satisfecha de ese tipo de productos.
Oferta de Vivienda en Alquiler
Para inversiones que priorizan el ingreso periódico mediante alquileres, el estudiar la data de estos permite también encontrar oportunidades.
San Isidro, por ejemplo, es uno de los distritos con promedios de alquiler por encima de la media del mercado. Sin embargo, esto no significa que no existan oportunidades.
En el siguiente gráfico se ve la distribución de la oferta de alquiler en San Isidro, por precio. A primera vista se ve una falta de oferta de alquiler en el rango entre S/4,000 y S/4,500. Posiblemente por mayor demanda en ese rango.
Esto se puede contrastar con la oferta según áreas, que denota también una oferta reducida en áreas entre 70m2 y 80m2.
De invertir en un departamento en el distrito, sin duda tanto ese ticket como ese rango de áreas sería un punto de partida interesante para la búsqueda del inmueble.
Otra característica interesante del distrito, es la antigüedad de la oferta para alquiler:
Como se puede apreciar, la gran mayoría de la oferta de alquiler consiste en departamentos de más de 10 años. Competir con este tipo de inmuebles suele ser una ventaja competitiva, pues a un mismo ticket un inmueble nuevo suele tender a requerir menos mantenimientos.
Ratios e Indicadores
Si bien las distribuciones permiten encontrar oportunidades puntuales por ticket, área o características del inmueble, ver ratios e indicadores de forma espacial permite una facilidad en la búsqueda de oportunidades por ubicación.
El distrito de Surquillo es el único distrito de Lima que está rodeado por distritos de Lima Top. Limita con Surco, San Isidro, San Borja y Miraflores siendo prácticamente una isla de oportunidades de mejora en todos sus frentes. Sin embargo, no todo el distrito presenta el mismo potencial. Hay zonas que naturalmente por estar atomizadas difícilmente se consolidarán tan rápido como otras.
A continuación se puede ver la oferta nueva considerando precios/m2:
Se aprecia la tendencia a que zonas límitrofes del distrito, por el efecto antes mencionado de colindar con Lima Top, tienden a presentar precios / m2 más altos. Existen también zonas, en el entorno de la Av. Principal y Villarán, que muestran cierto nivel de consolidación y precios más homogéneos y se nota también que los tickets más bajos están entre República de Panamá y Paseo de la República.
Si uno pensara en invertir para alquilar, por ejemplo, un ratio interesante es revisar el PER. El PER representa el número de años en los que se paga el precio del inmueble tomando en cuenta exclusivamente el alquiler anual.
En Surquillo se pueden apreciar varias zonas con PER por debajo de los 15 años, llegando a haber puntos que tienden más hacia los 10 años.
Si se fuera a buscar oportunidades, considerar el PER y zonas aledañas a otros distritos sería un buen punto de partida.
Mapas de Interés
Los reportes en este caso son una foto de cómo está el panorama. Se podrían ver tendencias y similares en función a lo que ha ocurrido en el pasado, sin embargo algo que ayuda a ver el panorama completo es considerar qué puede hacerse en qué zona de un distrito dado. Es en función a qué se puede construir que los desarrolladores inmobiliarios evalúan una zona o precios de los terrenos.
A continuación el mapa de zonificación del distrito de Surquillo. Como se puede apreciar, la zona de Domingo Orué tiene densidades bastante altas y posiblemente tiendan a ser más interesantes para desarrollar que zonas como las encontradas entre la Av. Principal y Av. Aviación, donde si bien hay posibilidad de hacer desarrollos, el reto se encuentra en que ya hay viviendas en ese entorno y posiblemente la propiedad valga más como casa que como terreno.
Conclusiones
Contar con data permite tomar decisiones de forma mas informada y encontrar oportunidades interesantes. Las posibilidades son infinitas, desde buscar rápidamente cuál de los 30 departamentos de 4 dormitorios que hay en oferta en un distrito dado puede ser una opción interesante para remodelarlos y alquilarlos como 2 unidades independientes, hasta analizar cuál podría ser el ticket de alquiler ideal en una zona dada.