Edificios Multifamily: Un aporte para el sector inmobiliario en Perú
Perspectivas de esta nueva tendencia
¡Buenos días, comunidad!
Bienvenidos a la edición de esta semana de este newsletter donde aprendemos sobre diversos temas relacionados al sector inmobiliario.
Qué es un Edificio Multifamily
Un edificio multifamily es un desarrollo destinado a renta residencial. A diferencia de edificios multifamiliares tradicionales, en general pertenece a un solo propietario y está orientado en su totalidad a estar alquilado en vez de que las unidades sean vendidas.
Cabe resaltar que si bien esto pertenece a un solo propietario, este no es necesariamente el que desarrolla el proyecto. Es común que un desarrollador inmobiliario ejecute el proyecto, lo ponga en operación y luego lo venda como un activo con un negocio en marcha para rentabilizar aun más su inversión.
Mercado a nivel mundial
Este tipo de edificios se encuentra ampliamente desarrollado en varios países como Estados Unidos, Canadá y España, en este último la inversión en 2021 bordeaba los 2.200 millones de Euros, según JLL. En la gran mayoría de estas inversiones se cuenta con aliados estratégicos que cuentan con el expertise para el negocio. En Latinoamérica, es común encontrar este tipo de negocios en México y Chile. En el mercado chileno, que viene creciendo con fuerza en los últimos 10 años, existen más de 110 edificios que cuentan con más 26 mil unidades y ha sido resiliente a la crisis reciente en el sector, con altas tasas de ocupación y bajos niveles de morosidad.
Mercado peruano
El mercado multifamily en Perú es incipiente, pero está iniciando con mucha fuerza. Esto viene sustentado principalmente por el déficit habitacional existente y la demanda que: o no logra calificar a comprar el inmueble o tiene interés en alquilar por motivos de reubicación temporal a mediano plazo (estudios o trabajo, por ejemplo).
Actualmente, los tres actores principales: inmobiliarias, fondos de inversión y operadores, están en evaluación de diversos proyectos donde empresas extranjeras, por su expertise desarrollado en otros países, vienen tomando la delantera. De hecho, el primer proyecto de estas características, desarrollado por CCLA Group Real Estate (quien opera no solo edificios multifamily, sino también mixtos), estará entrando en operación en Julio de 2023.
Sin embargo, esto atrae no solamente a empresas especializadas en multifamilies, sino también a operadores de otro tipo de negocios y desarrolladores inmobiliarios. Una empresa que ya tiene operaciones en Perú, aunque principalmente en el sector comercial, Parque Arauco, anunció su primer proyecto en Lima que será ejecutado en la Av. La Mar con una inversión de US$16millones. Parque Arauco viene siendo asesorado en todos sus desarrollos multifamily por Assetplan, especializada en este tipo de desarrollos.
Los operadores son clave en el desarrollo del mercado dado que generan las economías de escala que requiere este perfil de inversión y a su vez, anticipan el movimiento que puede tener un mercado a futuro. Actualmente, Assetplan maneja una cartera de 20 mil departamentos entre Chile y Perú y operan 35 edificios Multifamily en Chile. Este perfil de empresas especializadas, brinda asesorías financieras y de diseño para el desarrollos en Perú, Colombia y Chile. De acuerdo a las más de 180 consultorías realizadas solamente por esta operadora - entre desarrolladores inmobiliarios, fondos de inversión y family offices-, se puede anticipar que habrá un incremento de inversión significativo de este tipo de inversiones.
Cabe resaltar que, si bien en el mercado peruano aun varias empresas y fondos no giran hacia este nuevo negocio, en países como Chile esto es ya bastante común. Se puede apreciar a varios desarrolladores que tienen proyectos en Perú, en Chile ya tienen alianzas con operadores como Assetplan y que posiblemente tiendan a atender el mercado peruano también.
Características de un Multifamily
Debido a su orientación a alquiler, a diferencia de venta, las características de este tipo de edificios están principalmente orientadas a dos factores fundamentales:
Maximizar ocupación.
Optimizar costos de mantenimiento.
En base a ello, estas son sus características principales:
Del Departamento
Objetivo: Mientras que un inmueble orientado a la venta estará basado en el ticket final de venta y, acorde a ello, el área, acabados y pricing, el inmueble orientado a alquiler estará enfocado al ticket de alquiler, ocupación y en reducir los costos de mantenimiento asociados al mismo.
Acabados: Por ejemplo, un ingreso al inmueble con control de acceso electrónico no es un requerimiento habitual de un inmueble para venta, sin embargo, para una unidad que se va a alquilar es habitual pues desde ahí se pueden brindar elementos como seguridad y restricciones a los inquilinos debido a la rotación que existe o a los riesgos de impago.
Equipamiento: De la misma forma, en el mercado actual los departamentos para venta cuentan con cocina, campana y terma a lo sumo. Sin embargo, las viviendas desarrolladas en un multifamily consideran equipamiento y con un análisis previo de estandarización del tipo y los costos de mantenimiento asociados al mismo.
Del Edificio
A fin de lograr metas de ocupación y reducir los costos de operación, los edificios multifamily buscan cumplir con las siguientes características:
Ubicación: Céntrica, con vías buenas vías de acceso y cercana a puntos de interés para los futuros arrendatarios.
Número de unidades: A fin de diluir costos fijos como conserjería, limpieza, mantenimiento de equipos o similares, se busca que estos edificios tengan una cantidad de departamentos que oscile a alrededor de las 150 a 200 unidades.
Número de unidades por piso: Se busca una unidad apreciable por piso, orientados a un corredor central, con la finalidad de minimizar mantenimientos.
Amenities: Si bien se consideran un factor de atracción para los proyectos en general, en un edificio multifamily estas se orientan también a una valoración como ahorro del inquilino y por tanto posibilidad de elevar el ticket. Por ejemplo, al ponderar entre una opción u otra el arrendatario puede valorar tener un gimnasio bien equipado como un ahorro de invertir en uno.
Operación
La gran cantidad de unidades administradas y la necesidad de optimizar costos por economías de escala, genera que la operación de este tipo de inversiones sea clave. Los operadores buscan los siguientes resultados:
Modelo de gestión centrado en maximizar tasa de ocupación y estrategia de pricing.
Ajuste de costos por mantenimientos preventivos correctamente realizados y economías de escala.
Alargamiento de la vida útil de equipos y acabados.
Cuidado de zonas comunes.
Gestión de cobranza, alta y baja de arrendatarios de forma oportuna y eficiente.
Mantenimiento correcto de cada unidad.
Filtrado de potenciales arrendatarios.
Modelo de Negocio
Si bien a primera impresión se considera que el negocio del multifamily para el desarrollador inmobiliario no es interesante, lo cierto es que se venden todas las unidades más un negocio puesto en marcha en una sola acción y que, debido a ello, los plazos de retorno de la inversión y la rentabilidad pueden ser incluso mejores.
A diferencia de un proyecto inmobiliario tradicional, se requiere un mayor monto de capital inicial dado que las preventas no cubren parte de la inversión del proyecto. Sin embargo, tampoco es necesario esperar el plazo de preventa por lo cual el plazo del proyecto en sí suele ser menor y los costos son también menores al no tener que incurrir en una serie de egresos que tiene un desarrollo inmobiliario tradicional. A su vez, los ingresos comienzan a percibirse ni bien se termina la ejecución de la construcción, no teniendo que esperar a parte del saneamiento de la propiedad - que es incluso más rápido dado que las unidades no se independizan - para recuperar el capital invertido.
Finalmente, el desarrollador inmobiliario recupera su capital y cobra las utilidades al vender el proyecto en conjunto y el negocio generado, significando esto vender todas las unidades a precio de mercado (sin el sacrificio de ticket que implica una preventa), más el valor presente de los flujos futuros que le generará al comprador tener los arrendatarios.
Retos pendientes
Uno de los motivos por los cuales el desarrollo de este tipo de inversiones para renta residencial no ha despegado en Perú es el aspecto tributario. El escenario es dispar entre personas naturales y personas jurídicas, lo que hace que los flujos netos sean menos rentables.
Aspecto tributario:
Personas naturales: Impuesto a la renta (5%).
Personas jurídicas: IGV (18%), Impuesto a la renta (30%).
El reducir la presión fiscal en este tipo de negocios ayudaría significativamente a la posibilidad de más proyectos de este tipo.
Finalmente, la banca y fondos de inversión, tienen aun productos por desarrollar para atender esta nueva tendencia.