Efecto del IGV en un proyecto multifamiliar

Cómo calcularlo y el impacto a considerar

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¿Qué es el IGV?

El Impuesto General a las Ventas, IGV, es un impuesto que se paga al adquirir un bien o contratar un servicio, indistinto a si es una persona jurídica o una persona natural quien realiza la adquisición.

TIP: El Precio de Venta no es igual al Valor venta: Comúnmente, el precio de venta incluye el valor del igv y cuando se quiere acotar un valor sin igv a este se le denomina valor de venta.

Actualmente, el valor del IGV asciende al 18%, que se compone de un tramo de 16% de tasa y se le adiciona un 2% correspondiente a Promoción Municipal.

PRECIO DE VENTA = VALOR VENTA + IGV

PRECIO DE VENTA = VALOR VENTA x 1.18

¿Es el IGV igual siempre?

Si bien el IGV es una tasa standard de 18%, existen ciertas consideraciones al respecto. Hay regímenes especiales, exoneraciones y zonas económicas, entre otros. De la misma forma, en el caso de inmuebles existen 2 puntos a contemplar:

1. Según el Artículo 1 de la Ley de IGV, la primera venta de un inmueble se encuentra grabada en caso esta la realice la constructora de dicho inmueble, este sea reciéntemente construido y sea realizada por una persona (natural o jurídica) que se dedique de forma habitual a la venta de estos inmuebles.

2. La base imponible del IGV excluye el valor de la transferencia del terreno dentro del valor del bien, la cual se asume en un 50% del valor. Es decir, el IGV en dicha operación correspondería a un 18% x 50% = 9% del valor de transferencia.

Cálculo del IGV

A continuación, detallamos el impacto tanto en las compras como en las ventas.

¿Cómo calcular el IGV de las compras?

Al desarrollar un proyecto multifamiliar, al igual que en cualquier negocio, el IGV de las compras suponen un escudo fiscal que se resta al IGV de las ventas. Sin embargo, no todos los egresos de un proyecto inmobiliario tienen esta exoneración.

Detallamos cada una de ellas:

Terreno: Como se vio anteriormente, el terreno es un inmueble que no está sujeto a IGV, por tanto no brinda escudo fiscal a los costos del proyecto.

Costos de Construcción: En el caso de la construcción es importante acotar que hay dos escenarios: Obra subcontratada u obra ejecutada por el desarrollador.

La diferencia entre ambos escenarios radica en un punto muy importante, aproximadamente el 35% de los costos de una obra corresponden a mano de obra, es decir, no tienen escudo fiscal. En caso el desarrollador sea quien ejecuta el proyecto este IGV se “ahorra” mientras que en caso que el proyecto lo ejecute un tercero si se tendría un escudo sobre este importe.

Conexiones: Las conexiones domiciliarias y las obras complementarias las ejecutan empresas terceras que facturan por sus servicios.

Proyecto: La elaboración de las especialidades de un proyecto suelen realizarse con profesionales externos al desarrollador inmobiliario. En este caso algunos emiten un recibo por honorarios, que no tiene escudo fiscal y en otros emiten factura por lo cual sí se tiene el escudo del IGV correspondiente.

Pre operativos: Los gastos preoperativos hacen referencia a los egresos relacionados con la obtención de la Licencia de Construcción y constitución de la hipoteca para el crédito promotor del proyecto. En gran medida no tienen escudo de IGV, salvo, por ejemplo, se trabaje con revisores urbanos.

Post Construcción: Las gestiones de saneamiento correspondientes a la independización prácticamente no cuentan con escudo de IGV.

Gerencia y ventas: En el caso de la gerencia y las ventas, esto depende en gran medida de si el proyecto tiene una fuerza de ventas propia o terciarizada. En caso sea propia, este concepto usualmente carece de escudo, mientras que si es terciarizada se contará con el escudo correspondiente. En lo correspondiente a marketing, existe una mayor posibilidad de contar con escudo fiscal en lo correspondiente a diversas inversiones, sin embargo en conceptos como pauta digital, que cada día cobran más protagonismo, el contar con escudo fiscal aun supone un reto.

Supervisión y seguros: Esta partida no cuenta con escudo fiscal significativo para el proyecto.

¿Cómo calcular el IGV de las ventas?

En el caso de un desarrollo inmobiliario la primera venta de los inmuebles está sujeta a IGV. A diferencia de los costos, el IGV de las ventas tiene un cálculo bastante más sencillo y corresponde al 9% de las ventas totales. Es a este valor que corresponde pagar al Estado al que se le restará el IGV de las compras, dando entonces un neto a pagar como impuesto.

Caso práctico - IGV a Pagar

Asumamos un proyecto multifamiliar que tenga las siguientes características:

Edificio multifamiliar de 9 departamentos realizado por un desarrollador inmobiliario que se encargará directamente de la construcción y las ventas del proyecto.

Ingresos y Egresos del Proyecto

• VENTAS

  • Departamentos: $900,000

  • Estacionamientos: $100,000

  • Ventas Totales: $1’000,000

• COSTOS

  • Terreno: $175,000

  • Construcción: $650,000

  • Conexiones: $4,000

  • Proyecto: $15,000

  • Gerencia y Ventas: $65,000

  • Otros sin IGV: $10,000

Cálculo del IGV de Ventas:

• Ventas Totales: $1’,000,000

• Valor Venta: $1’000,000 / 1.09 = $917,431

• IGV Ventas: $82,568

Cálculo del IGV de las Compras:

• Terreno: IGV = 0

• Construcción:

  • Costo Total Construcción: $650,000

  • % de Construcción con escudo: 65%

  • % de Construcción sin escudo (mano de obra): 35%

  • Costo Total con Escudo: $422,500

  • Escudo IGV Construcción = $64,449

• Conexiones: IGV = $610

• Proyecto: IGV = $2,288

• Gerencia y Ventas:

  • Monto terciarizado de marketing: $20,000

  • Escudo IGV Gerencia y Ventas = $3,050

• IGV Compras: $70,397

Efecto final del IGV en los costos del proyecto

• IGV Ventas: $82,568

• IGV Compras: $70,397

• IGV a pagar: $12,171

En este análisis, el IGV neto a pagar corresponde aproximadamente al 1.2% de las ventas totales.

Caso práctico - IGV perdido

En el ejemplo anterior se pagó un diferencial de IGV al Estado, esto se debe en gran medida a que la construcción se ha realizado por el mismo desarrollador inmobiliario. En caso se actualizara el caso considerando que el proyecto sería construido por una empresa tercera, el 35% de ahorro de IGV en la mano de obra pasaría a tener crédito fiscal (y para efectos de este caso práctico vamos a asumir que se logró conseguir al mismo precio).

En ese caso se tendría un crédito adicional de:

• Costo Total Construcción: $650,000

• % de Construcción sin escudo (mano de obra): 35%

• Costo Total Mano de Obra: $227,500

• Escudo IGV Mano de Obra= $34,703

En este caso ahora se pasaría a tener mas bien un crédito fiscal en vez de un IGV por pagar:

• IGV original a pagar: $12,171

• Crédito del IGV de la mano de obra: $34,703

• Crédito fiscal sin utilizar: -$22,532

Como se puede apreciar, en este escenario la empresa queda con un crédito fiscal a favor, IGV que pagó de más y que teóricamente no puede recuperarse. Este segundo escenario suele ser el más común cuando las empresas terciarizan la construcción en los proyectos inmobiliarios y en el análisis del proyecto se debe considerar que la empresa queda con este crédito perdido.

Ahora bien, para evitar esto hay diversas estrategias que incluyen, por ejemplo, que la Mano de Obra de la empresa constructora pase a la planilla del desarrollador inmobiliario, que el desarrollador brinde otro tipo de servicios que no suelen tener escudo fiscal como por ejemplo consultorías o similares, entre otras. Este tipo de estrategias deben ser revisadas con detenimiento por consultores especializados en la materia para cumplir con las obligaciones que sean correspondientes al negocio.

Otros casos a considerar

Dado que el IGV encarece los costos de un proyecto inmobiliario y con la finalidad de incentivar el desarrollo de vivienda social, existe una exoneración en el IGV de este tipo de productos. Dicha exoneración corresponde a cualquier vivienda que tenga un valor de hasta 35 UITs, lo que a 2024 asciende a:

35 UIT = 35 x S/5,150 = S/180,250

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