Etapas de un Proyecto Inmobiliario
Desde el análisis de factibilidad hasta las atenciones postventa, un resumen de los puntos clave.
Este artículo llega gracias a Andiamo Inmobiliaria, una empresa que desarrolla proyectos desde 1985 y que brinda servicios de gerencia inmobiliaria, estudios de factibilidad y desarrollo integral de proyectos.
Inviertes desde el primer momento
Como todo proyecto, un desarrollo inmobiliario nace de un análisis siendo la materia prima principal el terreno. Desde el instante en el que se inicia la evaluación de la cartera disponible de terrenos se inicia la inversión en el mismo y no es hasta que se llega al punto de equilibrio en ventas - y muchas veces incluso más allá por las retenciones bancarias - que recién se ven los retornos del proyecto.
Estudios de Factibilidad
De aquí nace todo. Para hacer el análisis de factibilidad de un proyecto se requieren 4 puntos principales:
Estudio preliminar legal - Se revisa el status legal del predio.
Cabida del proyecto - Consiste en un planteamiento preliminar de la cantidad de unidades que podrían desarrollarse. Para ello es necesario conocer los parámetros y normativa que aplica en la ubicación del terreno y su área.
Estudio preliminar de mercado - Se basa en conocer la demanda de la zona y los precios actuales y proyectados de la misma.
Estudio preliminar de costos - Implica la estimación de los costos del proyecto, siendo los principales el costo máximo que podría tener el terreno, el costo de construcción y los costos indirectos.
Si el precio máximo del terreno es cercano al precio de lista , posiblemente se pueda lanzar una oferta por el mismo.
Diseño del Proyecto
Una vez cerrado el terreno, se procede al diseño del proyecto. El diseño es el resultado de un análisis del producto o productos a ofrecer. ¿Será un edificio con zonas comunes? ¿Hasta que precio puede pagar mi cliente y por tanto qué áreas puedo ofrecerle? ¿Qué mix de producto deseo? ¿Qué acabados ofrezco?
En esta etapa, existen también algunos factores clave que no siempre se aprecian:
Un mal diseño conlleva a un mal producto y por tanto una venta dura.
Un diseño económico usualmente implica costos de construcción mayores del ahorro generado en la etapa del proyecto.
El no compatibilizar las especialidades puede generar sobrecostos y mala calidad del producto final.
Si el proyecto tiene un diseño optimizado, compatibilizado y atiende el producto del estudio de mercado, se tiene un excelente punto de partida.
Permisos y Licencias
Un hito importantísimo en Perú es la obtención del Anteproyecto Aprobado de Arquitectura. Este logro implica dos puntos trascendentales: el primero, valida que lo que hemos planteado para el proyecto se puede desarrollar; el segundo, permite el inicio de las ventas.
Una vez obtenido el anteproyecto, se procede al desarrollo del resto de especialidades en detalle: Estructuras, Instalaciones Eléctricas, Instalaciones Sanitarias, Instalaciones de Gas, Agua contraincendios, Comunicaciones, etc.
El expediente correspondiente, se ingresa a la Municipalidad o se remite a los Revisores Urbanos y con ello se puede obtener la Licencia de Construcción del proyecto.
Construcción
Esta suele ser la etapa más larga del proyecto y la más dura dado que inician los egresos fuertes del proyecto. Tal cual el resto de etapas, en esta en particular hay hitos que se consideran importantes por las implicancias que tienen en temas de seguridad y ventas:
Inicio de obra
Culminación de cimentación
Culminación del casco
Inicio de Acabados
Tarrajeo de Fachada
Entrega
No todos los clientes se animan a comprar antes del inicio de obra, pero los que lo hacen saben que tienen un descuento del precio por dos motivos principales: conlleva un riesgo y permite que su compra financie la construcción del proyecto. A su vez, los precios van subiendo a medida que avanza la venta y la obra.
Saneamiento
Esta etapa parte de la Conformidad de Obra. La Conformidad valida que la edificación se ha realizado siguiendo los lineamientos normativos y el proyecto aprobado, ya sea que haya o no habido variaciones en la misma. Una vez obtenida la Conformidad, se procede al ingreso a Registros Públicos de la Declaratoria de Fábrica, Independización y Reglamento Interno del proyecto.
Esta etapa es trascendental. Para los clientes, esto garantiza que la propiedad que han comprado queda a su nombre y con las características ofrecidas. Para la inmobiliaria, esto usualmente implica la liberación de fondos y la recuperación de su inversión del proyecto.
Postventa
Andiamo Inmobilaria nos comparte que 18% de sus ventas vienen de clientes referidos y esto ocurre en gran medida porque sus clientes quedan satisfechos con la inversión que han realizado. Un factor importante para ello es una buena gestión de postventa, muchos olvidamos que las obras las hacen manos y que estas, por más estándares de calidad que pudiera haber tanto en la mano de obra como en los materiales, son sujetas a errores.