Flipping: Qué es y cómo hacerlo
...y qué tan rentable puede ser.
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Muchos hemos escuchado de house flipping, quizá incluso ya hemos hecho nuestra primera aventura. Pero, si aun no lo conoces y sobretodo, si quieres saber los tips y qué tan rentable puede ser, este artículo es para ti.
¿Qué es House Flipping?
El término, con origen en Estados Unidos y que significaría principalmente “voltear” una casa, hace referencia al proceso de remodelación de una vivienda con el propósito de venderla y obtener un margen en el proceso en un periodo corto.
El flipping implica la venta rápida de un inmueble luego de una remodelación.
Como base, la idea es identificar una propiedad que se encuentre por debajo del precio de mercado por encontrarse deteriorada en algún aspecto, a fin de invertir eficiéntemente en ella para llevarla a precio de mercado. La diferencia entre la compra, la inversión y el precio de mercado, se traduce en un margen para el inversionista.
Para poder incursionar en este negocio es fundamental contar el siguiente conocimiento:
Estimar rápidamente la inversión que se requiere realizar en función al estado en el que se encuentra la propiedad.
Conocer los precios de venta del mercado a fin de realizar una venta rápida.
Si bien el inversionista buscará invertir lo menos posible en la propiedad esto no significa que la maquille para la venta. Como en cualquier negocio, tener una buena imagen es fundamental.
Selección de la propiedad
Antes de buscar una propiedad en particular, lo importante es entender qué tipo de entorno es adecuado para la búsqueda. Si bien esto puede parecer un reto significativo, lo cierto es que hay ciertas zonas en donde es más probable que aparezcan este tipo de oportunidades, y conocerlas te ahorrará muchísimo tiempo.
Por ejemplo, en distritos donde ha habido cambios de zonificación importantes y esto ha generado el desarrollo de nuevos edificios, posiblemente hay rezagos en el camino. Por ello, podrías prestar atención a estas opciones:
Edificios antiguos, con pocos pisos y pocas unidades, que en el horizonte próximo difícilmente calzarán con el precio de un terreno y que es muy poco probable se densifiquen más estando como están. En este tipo de ubicaciones se pueden identificar departamentos deteriorados, con precios muy por debajo de los del reciéntemente renovado entorno, y con espacio a generar utilidad.
Por ejemplo, esta es una propiedad a la que alguien le ha hecho un flip. Se puede notar la antiguedad del edificio ubicado en un distrito que viene consolidándose muchísimo los últimos años: Jesús María.
Casas con frentes pequeños en medio de desarrollos inmobiliarios nuevos. Este tipo de inmuebles, que podría parecer que son interesantes para hacer un proyecto inmobiliario, no lo suelen ser al tener un frente que no permite hacer rampas o radios de giro y por tanto es prácticamente imposible densificarlos. Estas propiedades, dependiendo de su ubicación, pueden pasar a ser oficinas, comercios o incluso - algo que aun no se está desarrollando muy formalmente por aspectos tributarios/normativos - colivings. Invertir con eso en mente y luego vender la propiedad con esa visión sin duda genera rentabilidades interesantes.
Estimación de la inversión
Así como un desarrollador inmobiliario desarrolla la capacidad de evaluar rápidamente si un terreno tiene potencial o no, y un inversor inmobiliario puede - con herramientas como el PER - descartar unidades rápidamente; un inversor en flips desarrolla la capacidad de estimar rápidamente el nivel de inversión que requiere una propiedad para llegar a valor de mercado.
Para ello, y en caso no cuentes con un expertise previo en remodelaciones o servicios generales, es necesario capacitarte en 4 aspectos fundamentales:
Conocimientos básicos de problemas habituales (filtraciones, pintura, cambio de acabados, etc).
Listado de especialistas de confianza (empresas o personas, dependiendo de la envergadura del trabajo que hay que realizar).
Plazos para realizar los trabajos.
Costos estimados por trabajo.
Este tipo de artículos, a fin de tener conocimientos básicos de problemas que suelen ser impactantes y que ayudan a ajustar el precio de una propiedad, son sumamente útiles:
Conocer precios, empresas o personas que hagan servicios efectivos y rápidos, es también fundamental para el éxito del negocio. En este caso Casero, cuenta también con un directorio que permite filtrar a los especialistas por diversas características e incluso ver trabajos que hayan realizado y comentarios de clientes.
Lo ideal, es poder evaluar rápidamente la propiedad a fin de hacer una oferta que permita márgenes interesantes.
Rentabilidad esperada
Todos lo sabemos: rentabilidad = margen/inversión. Lo importante es saber cómo minimizar la inversión o mejorar el margen a fin de rentabilizar la operación.
Por ejemplo, imagina que encontraste una propiedad pequeña, de un dormitorio y un baño, que está 20% debajo del valor de mercado porque tiene una fuga en el baño, pintura desgastada y el enchapes viejos. Hagamos un ejercicio:
Como se puede apreciar, la rentabilidad bruta es interesante, pero lo que hace realmente rentable el negocio es la velocidad entre la compra y la venta de la misma.
En un flip bien ejecutado, se pueden obtener rentabilidades anuales de tranquilamente 30% y, si lees líneas abajo algunos aspectos que podrían - a través de sinergias, ayudar con reducir la inversión, esto puede ser aun más.
Sinergias a considerar
Las propiedades para hacer flips suelen ser antiguas, y mientras más antigua la propiedad, mayor la probabilidad de que tenga problemas. Ahora, donde unos ven problemas, otros vemos oportunidades. Una propiedad con muchas contingencias que la mayoría de gente no sabe cómo resolver significa un sacrificio en el precio de venta, y es justamente ese sacrificio el que se busca para que el negocio sea más rentable.
Aspectos legales: Frecuéntemente, te puedes encontrar con un inmueble que no se encuentre saneado, por ahí que tenga un embargo o muchos propietarios y no todos estén dispuestos a firmar. En este ámbito los abogados suelen tener una ventaja competitiva altísima (y de hecho, en Estados Unidos muchas empresas que hacen flips son estudios de abogados que se han diversificado hacia ese negocio). Asociarte con un abogado especialista en esta materia podría ser una ventaja competitiva significativa.
Aspectos financieros: Si bien la compra de la propiedad es probablemente la inversión más fuerte a realizar, ¿qué pasa si te digo que no necesariamente tienes que hacerla? Imagina este escenario: compras la opción de venta, remodelas y una vez tienes al comprador, recién la ejecutas. Con la venta pagas la compra de la propiedad y no solamente mantienes el margen, sino que tu rentabilidad es mucho mayor al haber invertido significativamente menos.
Aspectos comunitarios: Si encontraste, por ejemplo, una propiedad en un edificio antiguo en la que ves muy buen potencial de revalorización y que incluso tendría un mejor margen si pintaras la fachada del edificio, considera incluir algo de ello en tus costos. Muchas veces estos edificios antiguos que cuentan con pocos vecinos no suelen hacer mantenimientos porque justamente no han tenido disciplina en tener una administración o una política de mantenimientos. Incorporar a los vecinos del edificio y proponer, por ejemplo, asumir una mayor parte de la inversión que se necesita para pintar la fachada, podría costarte mucho menos de la utilidad adicional que recibirías.
Nunca pierdas de vista que las sinergias ayudan a cubrir tus puntos débiles y a hacer la rentabilidad de un proyecto más interesante.