🧭 Guía paso a paso para tu primera inversión inmobiliaria
Sin obsesionarte con comprar un depa
Buenos días, comunidad!
“Compro un departamento y que se pague solo” suele ser un objetivo común para invertir en bienes raíces. Sin embargo, invertir en el sector va más allá de ese objetivo y en esta edición vamos a explorar un poco al respecto.
🧭 Guía paso a paso para tu primera inversión inmobiliaria
Comprar tu primera propiedad como inversión no es lo mismo que comprar tu primera vivienda. El proceso es más racional que emocional. Y aunque en redes sociales se vean muchas historias de éxito, la realidad es que invertir sin una estructura clara puede llevarte a no ser consciente de todas las posibilidades que hay y cuál podría ser la mejor para tu perfil y objetivos.
En esta guía encontrarás 5 pasos esenciales para invertir en bienes raíces, seas o no propietario. Desde validar tu momento actual, hasta entender si estás apostando por renta, plusvalía, flip, subarrendamiento u otra alternativa de creación de valor.
1. 📆 ¿Es el momento correcto para ti?
Antes de revisar ubicaciones o rentabilidades, empieza por tu situación personal. No todas las oportunidades del mercado son oportunidades para ti y no necesariamente es el momento para invertir, puede ser perfectamente el momento para irte preparando.
¿Tienes estabilidad laboral y flujo mensual positivo?
¿Has terminado de pagar deudas importantes? ¿Conoces lo que es una buena y una mala deuda?
¿Estás invirtiendo por oportunidad real o por presión social? ¿Estás dejando de invertir porque estás buscando la oportunidad de una vez en la vida?
¿Tienes tiempo y tolerancia al riesgo para manejar una propiedad o prefieres una inversión donde tienes un rol mas pasivo?
📌 Tip: Una buena inversión inmobiliaria se construye también desde la tranquilidad financiera. Si no estás listo para comprar un departamento o tomar un crédito hipotecario, hay otros caminos para empezar sin comprometerte de más.
2. 🧠 Define tu estrategia y conoce cómo tu capital va a generar valor
Cuando pensamos en invertir en el sector inmobiliario usualmente comenzamos por 2 opciones conocidas: comprar un departamento y alquilarlo o comprar un terreno y esperar que logre plusvalía. Sin embargo, existen distintos modelos, cada uno con sus propios riesgos, necesidades de capital y flujos (o falta de ellos). Para definir qué es lo mejor para ti puedes evaluar lo siguiente:
¿De dónde vendrá tu rentabilidad?
Renta mensual: Buscas ingresos estables.
Plusvalía: Apuntas a un incremento de valor en el futuro.
Flip o utilidad rápida: Compras, mejoras y vendes.
Subarrendamiento: Tomas en alquiler un inmueble, lo conceptualizas y lo subarriendas por más.
Participación pasiva: Fondos o crowdfunding en proyectos inmobiliarios (como EduCapital).
¿Qué rol quieres asumir?
Propietario activo.
Inversionista pasivo.
Operador o gestor de renta.
📌 Tip: No necesitas ser dueño para generar ingresos inmobiliarios. La clave es entender tus capacidades, objetivos, rol que deseas tener, nivel de riesgo que deseas asumir y en base a ello definir tu estrategia.
3. 📊 Análisis financiero y de rentabilidad
Una vez que defines qué tipos de inversiones van acorde a tu perfil toca buscar qué opciones tienes y evaluarlas. Para ello, es importante ser consciente de que la rentabilidad esperada en cada una de esas opciones debe tener correlación con el riesgo que implica cada una de esas alternativas.
No se puede esperar el mismo nivel de rentabilidad en un flip que en una compra de un departamento para alquiler. Un flip es un negocio de corto plazo, intensivo en capital con riesgos de correcciones físicas o legales (o ambas) de un inmueble. Una inversión en un departamento para alquiler conlleva mucho menos riesgo, se hace usualmente con apalancamiento bancario y tiende a ser a largo plazo. En esa línea, para hacer un flip se debería esperar una alta rentabilidad mientras que al invertir en un departamento la expectativa puede ser más moderada.
Sea en cualquiera de los casos, lo importante es saber cómo se calcula la rentabilidad y que la misma se estima en función a tu capital invertido:
Calcula tu retorno (TIR o ROI) en términos anuales para poder comparar:
Si es para renta: Ingreso anual neto / inversión total
Si es para flip: (Precio venta - inversión total) / inversión total
Si es una inversión pasiva, analiza la tasa y su congruencia con el negocio en el que se está invirtiendo.
Importante: Estima todos los costos ocultos: Notaría, alcabala, mantenimiento, arbitrios, seguros, guardianía, remodelaciones, revisiones previas a la compra, comisiones de corretaje, etc.
🔢 Un ROI aceptable para renta en Lima está entre 5% y 8%. Para flip, una utilidad mayor al 25% suele ser el mínimo viable. Para un proyecto inmobiliario, entre 10%-20%
Si quieres escuchar casos reales de inversionistas que hacen subarrendamientos comerciales y de habitaciones, o experiencias de una primera inversión inmobiliaria, no dejes de ver el podcast y no olvides suscribirte al canal:
4. 📑 Due Dilligence
Una propiedad con problemas legales puede parecer una ganga… hasta que no puedes venderla, alquilarla, ponerla a tu nombre o incluso tomar posesión de ella. Una inversión en un proyecto inmobiliario de alguien que está recién incursionando en el sector y tiene como principal fortaleza que es propietario del terreno no es lo mismo que invertir en un desarrollador con track record y referencias de la banca. Hacer un flip sabiendo cómo inspeccionar adecuadamente un inmueble es distinto que depender de cotizaciones y estimaciones de terceros. Para hacer un buen estudio, se pueden considerar los siguientes puntos:
Legal & Normativo
Título limpio (sin hipotecas, juicios ni gravámenes) y HR/PU al día.
Uso y licencias compatibles con tu estrategia (vivienda, comercio, Airbnb, desarrollo).
Para proyectos: documentación del promotor inmobiliario y del proyecto.
Contrato a hacer tanto en la compra, inversión o alquiler.
Técnico & Operativo
Inspección estructural, de acabados e instalaciones (electricidad, agua, gas) + vicios ocultos.
Presupuesto de remodelación o mantenimientos.
Cuotas de mantenimiento, seguros y gastos futuros posibles.
Solidez financiera & reputación
Track record del vendedor/desarrollador: proyectos entregados vs. prometidos y referencias bancarias.
Estructura de capital sana: equity propio, tipo de garantía.
Proyecciones realistas de rentabilidad (TIR) que superen tu meta mínima.
📌 Tip: Siempre revisa los puntos que no controles con un especialista. Legal con un abogado. La propiedad con una empresa especializada.
5. 💸 Sostenibilidad en el tiempo
Tener una inversión inmobiliaria no significa no evaluar continuamente el estado de la misma.
Revisa tu inversión cada 6-12 meses: Si tienes un inmueble, inspecciona el estado físico (techos, instalaciones, acabados) y actualiza tus KPIs (Cap Rate, OER, vacancia), evalúa nuevas condiciones de financiamiento.
Pregunta clave: ¿Con la condición actual de la inversión, volvería a poner mi dinero aquí hoy? Si la respuesta es “no”, evalúa vender, refinanciar o migrar a una estrategia de mayor retorno o más potencial.
Comparación de oportunidades: mantén un “watch-list” de activos o fondos alternos; si alguno supera tu ROI actual en escenario conservador, es señal de reestructurar tus inversiones.
✅ Conclusión
Invertir bien no es cuestión de suerte. Es una mezcla entre entender tus propios recursos, conocer bien el producto, tener claras tus expectativas y saber qué rol quieres asumir.
Gracias por leer Negocios Inmobiliarios! Si te resultó útil esta información, no dejes de compartirla!
Debería existir un post de cuándo no invertir
muy interesante la nota!