Hablemos de las mejores tasas hipotecarias
Encuentra quiénes tienen las tasas más bajas del mercado
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Con la preocupación generalizada por el alza de tasas, toma especial importancia para los compradores saber quiénes tienen las mejores tasas del mercado.
Las tasas en el mercado peruano
Existen, en general, dos tipos de tasas para créditos hipotecarios: fijas y variables.
En el caso de las fijas, las cuales son las que predominan en el mercado inmobiliario del Perú, se negocia un porcentaje que se mantendrá constante durante todo el plazo del préstamo. En el caso de las tasas variables, estas usualmente van a un índice base más un spread, a medida que el índice varía, la tasa varía y por tanto la cuota varía. Existe, además, una opción mixta, que brinda una tasa fija por un periodo dado y luego una tasa variable.
Tasas Fijas - Mantienen la misma tasa y la misma cuota durante todo el periodo
Tasas Variables - Mantienen la misma base y spread, la cuota varía en función a cómo varía la tasa.
Como se puede apreciar, una tasa variable puede ir cambiando con el tiempo. En ciertas condiciones, esto es sumamente beneficioso pues genera menos riesgo para la banca, que asegura su spread e incluso brinda cuotas más competitivas. Sin embargo, cuando las tasas suben, el efecto es perverso pues el cliente puede no estar preparado para asumir la subida de cuotas. En general, las tasas variables suelen ser mucho más competitivas y por ello muchos optan por ellas, pero cuando ocurren entornos como el actual se generan los problemas.
De hecho, este tipo de tasas, son una de las razones que alimentan una burbuja inmobiliaria. Para que haya una bajada significativa de precios debe haber una necesidad de venta rápida sacrificando precio. Esto usualmente se da, masivamente, cuando no hay capacidad de pago de la cuota hipotecaria, entonces lo que busca el propietario es vender y salir de esa obligación mensual.
En el mercado peruano, las tasas, si bien son mayores que en muchos otros paises, son fijas.
Entidades que brindan créditos hipotecarios
Existen diversas entidades e instituciones que otorgan financiamiento para la compra de un inmueble. No todas están al alcance de todos y ciertamente unas brindan mejores condiciones que otras.
Bancos
Prácticamente toda la banca brinda alternativas para créditos hipotecarios.
Un crédito de estas características resulta especialmente interesante para los bancos porque se genera, en teoría, una relación a largo plazo con el cliente. A este cliente le colocarán todos sus productos financieros y tendrán, además, un respaldo de un activo para hacerlo con mayor cobertura. Esto les permite rentabilizar la operación y, por ello, podrían brindar tasas más competitivas.
Si bien cada evaluación es un caso particular, los promedios actuales pueden dar algunas referencias sobre qué bancos tienen las tasas más competitivas.
De acuerdo al portal de la SBS, estas son las tasas promedio actuales para Créditos Hipotecarios (a Octubre de 2022):
Como se puede apreciar, la mayoría de bancos están en un mismo rango, con excepción del GNB que brinda tasas más competitivas y MiBanco que brinda tasas bastante más elevadas (muy probablemente, por el perfil de sus clientes).
Cabe resaltar que es muy posible que el BBVA comience a tomar la delantera en temas de tasas por el nuevo producto hipotecario que está orientando a proyectos sostenibles.
Fintechs
Si bien el mundo fintech no se encuentra del todo desarrollado, ya hay iniciativas disponibles. Creditú está creciendo con fuerza, brindando una propuesta de valor de evaluar la operación en 48 horas y plazos de hasta 25 años.
Financieras
Desde el tradicional Pandero, que no solo tiene productos para vehículos sino que también ha ingresado al mercado de créditos hipotecarios, hasta financieras más tradicionales como MiCasita. Iniciativas como rebajatuscuentas.com, que otorga préstamos con garantías hipotecarias, poco a poco vienen cubriendo el espacio que deja la falta de atención a buena parte del mercado.
Instituciones
Esta semana, que hice una quiz en Instagram, me sorprendió que muchos aun no tuvieran conocimiento de que las instituciones del estado son las que otorgan las mejores tasas.
A la pregunta, ¿quién brinda las mejores tasas?, se tuvo estas respuestas:
Si bien, MiVivienda y MiVivienda verde son ampliamente conocidos, la entidad que finalmente evalúa y gestiona el crédito es el banco. En ese sentido, la banca lleva un spread por la colocación y gestión del mismo y eso encarece un poquito el producto.
Sin embargo, esto no ocurre con las Instituciones del estado. Acá van los datos:
Banco de la Nación - El hipotecario está dirigido a todos los trabajadores del sector público.
De acuerdo a una nota de prensa del portal del Gobierno del Perú, a fines de 2020 había mas de 1.4 millones de servidores públicos (4% de la población del pais). Si te interesa verlo en más detalle, hay un informe completo aquí. Cabe resaltar que no todos califican como para un hipotecario del Banco de la Nación. Gran parte de esos servidores públicos califican a tasas sumamente menores.
A la fecha, estas son las tasas que otorga el Banco:
Mientras que los requisitos para acceder son los siguientes:
Ser trabajador público nombrado, a plazo indeterminado o pensionista.
Un año de antigüedad laboral
Calificación “normal” en el sistema financiero
Si bien el BN ha subido también sus tasas, están algunos puntos por debajo del promedio actual de la banca.
Fuerzas Armadas - Todas las armas, brindan tasas sumamente atractivas para su personal. Fovipol, Fovime, Fovimar y Fovimfap brindan, cada una, montos y tasas acorde al rango de la persona. En este caso el beneficio es mayor aun, pues no les solicitan cuota inicial y los plazos de financiamiento pueden ser incluso mayores a los de la banca tradicional:
Una tasa de 3.8% es ciertamente una ventaja absoluta en una coyuntura como la actual.
Hasta cuándo seguirán subiendo las tasas
Una consulta que recibo frecuéntemente es hasta cuándo van a seguir subiendo las tasas. A mi parecer, seguirán subiendo en la medida que el BCR siga aumentando su tasa, y esto será hasta que se controle la inflación. De acuerdo a una presentación que hubo en ENASEI (no te pierdas el resumen del evento aquí), se estima que el promedio llegue a 10.5% y luego comiencen a bajar nuevamente el próximo año.
Si bien tengo pendiente esta actualización, las tasas promedio actualmente están a niveles de 2013 (promedio 9.5%).
Finalmente, algo que no debes perder nunca de vista es que, por lo menos una vez al año, deberías estar buscando una mejor tasa para tu hipotecario. Ciertamente la coyuntura actual no ayuda, pero, salvo problemas severos con la economía del pais, las tasas tenderán nuevamente a la baja y a niveles pre-pandemia. Sobre este punto quiero resaltar algo: si estás esperando a que las tasas bajen a lo que estaban durante la pandemia, dudo que eso se de al corto plazo. La coyuntura mundial de inyección de liquidez se dio masivamente, las tasas estuvieron en sus mínimos históricos y ese tipo de situaciones no son sostenibles para una economía. Entonces, si estás evaluando esa inversión y te desaniman las tasas, toma en cuenta la tasa actual y si es buen negocio, avanza. Si las tasas bajan, podrás renegociar, y si suben un poco más estás cubierto por la tasa fija. En estas coyuntura y en toda coyuntura, siempre hay oportunidades.
Aprovecho en compartirles esta entrevista que me hizo Cesar López del Campo para El Inversionista. Les recomiendo muchísimo su contenido, es sumamente interesante.