Inversión Inmobiliaria: No olvides estos gastos en tu flujo.
Inversión Inmobiliaria: No olvides estos gastos en tu flujo.
Si vas a invertir en un inmueble, procura tener todo mapeado.
I’m Hola 👋, comunidad!
Ya sea porque vas a realizar tu primera inversión inmobiliaria o porque quieres tener todo mapeado en un mismo sitio, este artículo junta todos esos egresos que aparecen cuando haces este tipo de inversiones.
Etapas de una inversión inmobiliaria
Estás listo para hacer tu primera inversión o ya tienes un departamento y quieres rentabilizarlo. ¿Por dónde comenzar? ¿Qué debo considerar?
Una inversión de este tipo tiene 4 etapas principales:
🔎Búsqueda y Selección
En esta etapa se puede invertir más de lo que uno cree. El tiempo es dinero, y tener una metodología de búsqueda te ayudará a ahorrar mucho de ello. Lo principal es siempre tener la mayor cantidad de puntos claros y conocer tus opciones para que puedas tomar la mejor decisión.
Te comparto algunas de las preguntas que te ayudarán en esta etapa:
¿Cuál es el objetivo de mi inversión? ¿Busco renta? ¿Busco valorización?
¿A qué plazo deseo invertir?
¿Qué nivel de inversión deseo hacer? ¿Cómo efectuaría la compra? ¿Tengo acceso a algún subsidio?
¿En qué zonas me resultaría fácil la administración y supervisión de mi inversión? ¿Delegaría esta tarea a una empresa?
¿Tengo un perfil de inquilino en mente?
Evaluaste PERs por zona, visitaste departamentos, locales, oficinas y encontraste la opción que buscabas. Incluso, si te estás financiando, ya calzaste tu simulación del crédito y la cuota se cubre con el alquiler.
¿Qué sigue? Hacer tu flujo, y para ello toca leer los siguientes pasos.
🛒Adquisición
Elegiste la propiedad que quieres y ahora toca revisar que todo esté en orden. Si vas a adquirirla mediante un crédito hipotecario, el banco te ayudará con varias tareas. Si, por contrario, la estás adquiriendo por tu cuenta, lo mejor es que tengas asesoría en los puntos que no manejes.
En caso la operación la realices con un crédito hipotecario, forzosamente tendrás que pagar por un estudio de títulos y una tasación. Estos dos puntos no son obligatorios en una compra directa o al contado, sin embargo como mínimo sugiero contar con una revisión detallada de los títulos en caso el CRI (si no sabes qué es el CRI 👉 Glosario de Términos Inmobiliarios) brinde algún indicio no habitual.
De los gastos que no te salvas son los notariales y registrales, salvo no quieras inscribir tu compra en Registros Públicos (NO hagas eso). En el caso de los notariales, dependen de la notaría y de los actos que realices (si, por ejemplo, pides o no un bloqueo registral o si hay una Fe de Entrega de un Arras u operaciones similares). En el caso de los gastos registrales, estos son un porcentaje del precio de venta y tienen un tope máximo.
En caso no sea la primera venta de la propiedad que estás adquiriendo, no olvides que te tocará pagar el Impuesto de Alcabala, que es un poco menos del 3% del precio de venta del inmueble.
📈Mantenimiento
Listo! Ahora solo falta alquilar la propiedad, que se pague sola y en unos años que se haya valorizado, venderla. Claro, pero no olvides lo que cuesta mantenerla y otros factores más, te los cuento.
Equipamiento: Si bien este no es un gasto indispensable, existen algunas inversiones que podrían rentabilizar tu precio de alquiler. Por ejemplo, si tus inquilinos van a ser turistas porque piensas poner un airbnb, el equipamiento es fundamental para el alquiler.
Seguros: Regresamos a la diferencia entre haberla adquirido con o sin un banco. Si la adquiriste con el banco, tu cuota contemplará que tu propiedad ya tenga un seguro en caso le pase algo. Pero si no estuviste obligado a ello, debes decidir si la aseguras o no.
Impuestos: Las propiedades pagan Impuesto Predial, indiferente a que esté o no alquilada. Este tributo que se abona a la Municipalidad depende de muchos factores, pero en general, mientras más vale tu propiedad, más pagas. Bajo ninguna circunstancia dejes que tu inquilino o alguien más pague tu impuesto predial, este tributo, en caso lo pague alguien, podría usarse para un proceso de prescripción adquisitiva. Por contrario, los arbitrios municipales los asume el inquilino mientras la propiedad esté alquilada.
Mantenimientos: Tanto de tu inmueble como de las zonas comunes en caso corresponda. Debes considerar un monto para su manteniento a lo largo de los años a fin de que esté en óptimas condiciones. A su vez, mientras no esté alquilado, debes provisionar pagar el mantenimiento de las zonas comunes.
Comisiones: En este punto usualmente se provisiona la comisión del corredor para el alquiler. En caso decidas no tomar un corredor, ten presente que lo conveniente es filtrar bien a los inquilinos y considerar gastos de publicidad para colocar tu propiedad.
💰Venta
Unos años después, luego de que rentabilizaste a través de alquileres y la zona se consolidó, decides vender. En esta ocasión te tocará pagar impuesto a la renta, el mismo que es un porcentaje de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra. A su vez, en caso la hayas colocado a través de un corredor, debes considerar esa comisión en tus costos.
A pesar de que la lista es larga, lo cierto es que todos esos gastos se cubren con creces si has hecho la inversión adecuada. Generar ingresos pasivos a través de una inversión inmobiliaria es tradicionalmente una de las formas más seguras de invertir. Así que, si eres averso al riesgo, no te gusta jugar en el bear market actual, estás cansado de la inflación y del tipo de cambio, este tipo de inversiones es a la que recurre la mayoría de los inversionistas en mercados inmobiliarios sanos en tiempos de crisis, y Perú, es uno de ellos.