Long vs Short Term Rentals
¿Qué opción es más rentable?
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¿Long o Short Term Rental?
Todos lo sabemos, está de moda alquilar en airbnb. No hay que ser genio, el precio por noche es mucho mayor, ¡así de simple! Pues lamento comentarte que no, que el precio de una noche sea mayor no significa que esa sea tu opción más rentable. De hecho, depende de varios factores que un short term rental sea en efecto más rentable y te comentaré algunos en este artículo.
¿Qué es un Long Term Rental (LTR)?
Long Term Rental hace referencia a los alquileres contratados por un plazo largo - usualmente un año como mínimo - a un mismo inquilino. Digamos, el alquiler tradicional de toda la vida.
En este tipo de alquileres, usualmente se considera lo siguiente:
Plazos de uno a más años, con o sin reajustes de precios pre acordados.
Pocas gestiones de mantenimiento.
Puede ser o no amoblado.
Los servicios corren por cuenta del inquilino o arrendatario.
Los mantenimientos del edificio y arbitrios corren por cuenta del inquilino o arrendatario.
¿Qué es un Short Term Rental (STR)?
Por contrario, un Short Term Rental hace referencia a estancias mucho más cortas, usualmente de menos de 1 mes (e incluso hasta de uno o dos días) y rara vez sueles tener a los mismos inquilinos por buen tiempo. Este tipo de alquileres, dado que se requiere un volumen alto de clientes, se trabaja mediante una plataforma tipo Airbnb.
En este tipo de alquileres, usualmente se considera lo siguiente:
Plazos cortos, con precios por noche o descuentos por periodos un poquito más largos.
Muchas gestiones de mantenimiento.
Amoblado y equipado.
Los servicios corren por cuenta del propietario.
Los mantenimientos del edificio y arbitrios corren por cuenta del propietario.
¿Cómo sé cuál me conviene?
Ahora que notaste que si bien un Short Term Rental tiene precios mucho más altos por noche, tiene también costos fijos más altos. Lo importante es analizar qué hace que una u otra opción sea más rentable. Para ello, puedes usar esta plantilla gratuita como base, que te permitirá ver qué factores debes considerar como punto de partida.
Una vez descargues la plantilla (puedes hacerlo aquí), te recomiendo veas el impacto del porcentaje de ocupación sobre una u otra opción (en especial en el STR). En la misma página, podrás encontrar un webinar gratuito que te orientará sobre cómo usarla.
🎯Puntos Claves a tomar en Cuenta
Como en cualquier inversión, hay ciertos puntos que son claves. Para este tipo de análisis te recomiendo tomes en cuenta los siguientes:
Puntos Clave Short Term Rentals
Pricing dinámico. Indispensable para maximizar tus ingresos. Por ejemplo, el equipo de Darma BnB utiliza software especializado como pricelabs, esto permite que se logre en efecto colocar la propiedad al precio correcto a lo largo del año.
Considera que hay una inversión inicial significativa y que te debe durar. Equipar adecuadamente el departamento es clave, tanto para resultar atractivo para los clientes como para minimizar mantenimientos a futuro.
Analiza los acabados que tiene el inmueble que estás comprando. No es lo mismo tener pisos de laminado que enchape. Cada tipo de acabado implicará más o menos riesgos y costos de mantenimiento.
Puntos Clave Long Term Rentals
Considera que es mejor tener un excelente inquilino, que pague a tiempo y cuide tu propiedad que cobrar un poquito más por tu propiedad y que entre alguien que implique un riesgo.
Si no colocas el inmueble rápidamente, evalúa el precio. Perder un mes de alquiler cada año es como si cobraras 8.3% ( 1/12) menos, ¿porqué no evaluar ajustar un 5% y cerrar de una vez?
Problemas comunes y cómo administrarlos
Alquilar una propiedad genera dos preocupaciones principales:
La gestión de cobranza y liberación de la propiedad al culminar el contrato.
El cuidado de la propiedad.
En ambos casos, el asesorarse correctamente ayudará a mitigar las contingencias y las mismas no son iguales en un Short Term como en un Long Term Rental.
Short Term Rentals
Administra adecuadamente tu propiedad. La entrada y salida continua de huéspedes genera gestiones de llaves, revisiones, limpiezas y mantenimiento. Aunque podría parecer sencillo, quita tiempo. Si no lo tienes, evalúa tomar a una empresa que como parte de sus servicios se encargue de las mismas como Darma BnB.
Asegura tu inversión. En el caso de Short Term Rentals, un seguro domiciliario puede ayudar muchísimo. Es más, si ya vienes pagando uno en el hipotecario, existe igual la posibilidad de que lo traslades a un broker de confianza para que te asesore respecto a las coberturas y cómo proceder en cualquier ayuda que pudieras requerir. En ese caso el equipo de Astete Asesores de Seguros se cersiora de que tengas las coberturas correctas y para los miembros de la comunidad de Negocios Inmobiliarios esta asesoría es gratuita.
Long Term Rentals
Asegura las cobranzas. Si bien en general, estos alquileres suelen ser entre personas naturales, hay empresas especializadas en este tipo de gestiones que incluso llegan a brindar renta garantizada. Por ejemplo, la trasnacional Assetplan tiene un portafolio de más de 20,000 inmuebles y un equipo que especialistas legales y de mantenimiento.
Protege tu inversión. Usualmente los LTR implican más contingencias respecto al mantenimiento. Coordina con tu inquilino visitas periódicas y ten presente cuáles son los acabados y equipamiento que corren los mayores riesgos. Considera también que un seguro domiciliario puede ayudar muchísimo. En ese caso el equipo de Astete Asesores de Seguros está orientando a la comunidad de Negocios Inmobiliarios de forma gratuita.
No siempre las percepciones iniciales son las más rentables. No todo departamento en Miraflores/Barranco va a ser un éxito en alquileres tipo AirBnB por estar en ahí y no todos los departamentos en San Miguel solo sirven para alquileres tradicionales. Evalúa tus opciones y toma la mejor decisión de inversión.