MiVivienda Verde: Costos y Beneficios
Conoce si te conviene o no certificar tu proyecto multifamiliar
¡Hola, comunidad!
Quiero darle la bienvenida a los nuevos suscriptores, en especial a los que han comenzado a seguirnos desde el extranjero. Si bien el tema de hoy está basado en normas peruanas, el análisis costo-beneficio aplica para cualquier normativa similar en donde el certificar un proyecto implica costos y trae beneficios para el cliente final.
¿Qué es MiVivienda Verde?
Creado el año 2015, el programa MiVivienda Verde está orientado a brindar subsidios mediante mejores tasas y bonos a unidades inmobiliarias que cumplan con ciertas características de sostenibilidad. Este programa, que a la fecha ha otorgado beneficios a más de 20 mil familias, promueve de forma importante las viviendas sostenibles en Perú.
MiVivienda Verde otorga beneficios en una reducción de tasa y un bono adicional que incrementa la cuota inicial de un cliente al adquirir una vivienda de interés social sostenible lo cual se traduce en un menor nivel de endeudamiento.
¿Cómo se logran estos beneficios? Los fondos se obtienen de fuentes de financiamiento en el extranjero que valoran el aspecto sostenible y por ello brindan mejores condiciones, este ahorro es el que se traslada a los clientes finales.
Es importante resaltar que, a diferencia del Bono MiVivienda tradicional, el acceder a este subsidio adicional requiere la incorporación de una serie de criterios en prácticamente todas las etapas del proyecto. Los requisitos, varían con actualizaciones de la norma, por lo cual es habitual la incorporación de un consultor especializado que preparará a todos los actores clave del proyecto para estos cambios. En Perú, uno de los líderes del mercado - Gestión Colaborativa - ha logrado certificar más de 1.2 Millones de m2 en más de 90 proyectos a nivel nacional.
¿Qué grados hay?
Para la certificación MiVivienda Verde hay 3 grados: I, II y III. Cada grado tiene los requerimientos del grado anterior más unos adicionales que le brindan al proyecto mayor sostenibilidad en el tiempo. Estos son los principales:
Grado I
Instalaciones Sanitarias:
Medidores de agua.
Cisterna o reservorio de agua (en caso sea una zona con alta precipitación se debe considerar también almacenamiento de aguas de lluvia).
Griferías y aparatos de bajo consumo certificados.
Sistema de riego tecnificado (en caso de que el edificio tenga más de 100m2 de áreas verdes naturales).
Instalaciones Eléctricas:
Luminarias de bajo consumo en zonas comunes.
Luminarias de bajo consumo en viviendas.
Sensores de movimiento en zonas comunes.
Instalaciones de Gas:
Red obligatoria en caso exista factibilidad de atención por parte de Calidda.
Equipamiento:
Termas o calentadores de acumulación a gas natural (en caso de factibilidad positiva) o calentadores a GLP o eléctricos con eficiencia energética.
Otros:
Estacionamientos específicos para vehículos sostenibles (bicicletas, vehículos eléctricos) mayor al 5% del área de estacionamientos vehiculares.
Canalización para el posterior tendido de fibra óptica por parte del proveedor del servicio (en caso exista factibilidad de atención).
Empleo de ecomateriales: 3 como mínimo.
Atención de requerimientos según estudio bioclimático.
Manejo de residuos y política de reciclaje durante la construcción del proyecto.
Gestión de cambio:
Realización de charlas de conscientización ambiental a los clientes finales y control de su facturación durante 6 meses posteriores a la entrega con la finalidad de lograr sostenibilidad urbana.
Grado II
Para la certificación de Grado II se considera todo lo considerado en el Grado I con los siguientes adicionales:
Instalaciones Eléctricas:
Instalación de sistema fotovoltaico de mínimo 3KW para las zonas comunes.
Equipamiento:
Una de las siguientes 2 opciones:
Instalación de iluminación fotovoltaica o uso de luminarias led en exteriores
Instalación de equipamiento electromecánico de bajo consumo.
Empleo de ecomateriales: 4 como mínimo.
Grado III
En el grado III se consideran los siguientes adicionales:
Instalaciones Eléctricas:
El sistema fotovoltaico tendrá ahora un mínimo de 6KW para zonas comunes.
Instalaciones Sanitarias:
Una de las siguientes 2 opciones:
Planta de tratamiento de agua residual (PTAR) para riego.
Planta de tratamiento de agua residual (PTAR) para inodoros de uso común.
Otros:
Una de las siguientes 3 opciones:
Realización de área comercial.
Realización de área comunal.
Zona común de lavado.
Empleo de ecomateriales: 5 como mínimo.
¿Qué impacto tienen en un proyecto?
Costos y plazos
Los costos y plazos asociados a la obtención de la certificación de un proyecto se pueden clasificar en 3 etapas principales: Los relacionados a la obtención de la misma, los costos de ejecución de los requerimientos (construcción) y en los que se incurren posterior a la entrega de los inmuebles.
Cabe resaltar que estos dependen en gran medida de tres factores principales:
La selección eficiente de los materiales y equipos para evitar sobrecostos.
La ejecución de estudios que involucren al diseño original del proyecto con propuestas de soluciones que mitiguen requerimientos adicionales.
El conocimiento del funcionamiento de la entidad auditora, el Fondo MiVivienda y el conocimiento de las diferentes áreas y su impacto en los criterios que serán revisados por ellos.
Debido a estos factores, si no se cuenta con amplia experiencia, es clave considerar el costo de una empresa consultora brinde soporte y acompañe al desarrollador inmobiliario de forma integral dado que el ahorro en esto puede representar sobrecostos en otros rubros.
Por ejemplo, a diferencia de contratar un estudio bioclimático que posiblemente indique la necesidad de parasoles en un proyecto, un soporte integral como el de Gestión Colaborativa trabajará el estudio en paralelo con el diseño del proyecto, proponiendo alternativas que mitiguen este tipo de requerimientos sin descuidar el cumplimiento normativo.
Certificación
Certificar un proyecto implica tres etapas principales: Evaluación preliminar, elaboración del expediente y aprobación y certificación del auditor. Este proceso se realiza con una empresa especializada que guía al desarrollador inmobiliario en el impacto en el proyecto (costos y beneficios), construcción y gestión comercial, gestiona el expediente, realiza el seguimiento y el levantamiento de observaciones ante el auditor.
Costo
La consultoría y certificaciones dependen en gran medida de las características del proyecto. En el caso de multifamiliares de mediana envergadura, el costo de la consultoría puede estar alrededor de los S/2.50 / m2. Cabe resaltar que este costo suele incluir no solamente la parte de certificación sino un acompañamiento por parte de una empresa consultora hasta la culminación del proyecto, el cual concluye con el proceso de verificación por parte del Fondo MiVivienda.
Plazo
Desde atendida toda la documentación requerida por el auditor (fichas técnicas, planos y similares), el proceso de armado de expediente y aprobación del mismo puede tomar aproximadamente 2 meses.
Construcción
Si bien la gran mayoría de las implementaciones generan un valor agregado para el cliente final, no todas suelen tomarse como el standard de acabados para el producto que se está desarrollando. Por ejemplo, los departamentos no suelen entregarse con luminarias o termas, sin embargo esta es una exigencia de MiVivienda Verde.
Asumiendo que todos los requerimientos de MiVivienda Verde no estaban considerados originalmente en el proyecto, estos son algunos costos aproximados:
Grado I
Instalaciones Sanitarias
Departamentos: S/300 por unidad.
Zonas comunes (riego tecnificado): S/12 / m2
Instalaciones Eléctricas
Departamentos: S/800 por unidad de 3 dormitorios.
Zonas comunes: S/10 / m2
Instalaciones de Gas
Departamentos: S/2,000 por unidad.
Equipamiento
Departamentos: S/800 por unidad
Grado II
Instalaciones Eléctricas
Zonas comunes: S/40,000
Grado III
Instalaciones Eléctricas
Zonas comunes: S/50,000
Es importante recalcar que estos son solo costos tentativos, los cuales no consideran todos los requisitos de MiVivienda Verde. A su vez, varias implicancias no solo tienen alcance en costos, sino en espacios físicos a considerar en el diseño del proyecto.
Post-Entrega
Los costos asociados a las gestiones postentrega usualmente no son significativos e implican más un tema de gestión que de pagos.
Beneficios
Los costos indicados previamente, deben ser comparados con los beneficios que reciben los clientes finales los cuales impactarán principalmente en un mejor ritmo de ventas y un posible mejor ticket de venta.
Tasa
El ajuste en la tasa al cliente final depende de la certificación. La información a continuación es con fecha de Junio de 2023:
Grado I: No tiene beneficio de tasa
Grado II: Hasta 0.5% de ajuste en la tasa.
Grado III: Hasta 1.15% de ajuste en la tasa.
Es importante recalcar que este ajuste en la tasa responde al costo de financiamiento base del fondo en cada uno de los casos. A este costo base el banco le asigna un fee (su ganancia) y un spread de riesgo (que depende principalmente del score crediticio del cliente final). Un mismo cliente lo notaría en un escenario en el que va a dos proyectos distintos, con el mismo ticket de venta y es evaluado por el mismo banco que ahora le daría o no un ajuste en tasa según el grado del proyecto.
Bono
En el caso del bono, este no depende del grado de certificación del proyecto. A la fecha se imputa directamente a la cuota inicial del cliente y asciende a S/5,400.
¿Cómo definir si es conveniente para mi proyecto?
Decidir si certificar o no el proyecto compara los costos y plazos que implica con el potencial ticket adicional y velocidad de ventas que brinda.
Una forma de analizarlo es, por ejemplo, comparando el Bono (S/5,400) con el costo de ejecución asumiendo que ese es el valor de ticket que podría incrementarse en el precio por tener la certificación sin impacto alguno al cliente.
Caso práctico:
Asumamos un proyecto con las siguientes características:
50 departamentos.
Area techada total: 5,000m2
400m2 de zonas comunes en pisos típicos.
1,000m2 de zonas comunes en zona de estacionamiento.
No tiene más de 100m2 de áreas verdes.
Análisis para certificación Grado I (solo bono).
Dado que los costos se compararán con el bono, se agrupan los costos en 2: Los variables por unidad y los fijos que tendrán que variabilizarse en función a las unidades. Es importante acotar, que este es un caso bastante ácido, de un proyecto mediano, con poco equipamiento inicial relacionado con la certificación.
En el caso de los costos variables por unidad se tiene:
Instalaciones Sanitarias: S/300
Instalaciones Eléctricas: S/800
Instalaciones de Gas: S/2,000
Equipamiento: S/800
Total: S/3,900
Para los costos fijos tenemos:
Certificación: S/2.50 x 5,000m2 = S/12,500
Luminarias zonas comunes: S/10 x 1,400 = S/14,000
Total: S/ 26,500
Variabilizado: S/26,500 / 50 = S/530 por unidad.
COSTO TOTAL POR UNIDAD: S/ 4,430
Como se puede apreciar, en este breve análisis el monto del bono compensa con creces el costo por unidad. Es importante también conocer que varios costos podrían obviarse si ya es el standard del proyecto considerarlos (por ejemplo, los micromedidores), y existen una serie de costos fijos que se pueden diluir significativamente dependiendo del número de unidades del proyecto. Sin embargo, no se debe olvidar que no todas las unidades del proyecto se venden con un Crédito MiVivienda Verde dado que hay clientes que no califican por ser esta su segunda vivienda o porque compran con otra modalidad, por lo cual es fundamental hacer un análisis detallado para cada caso.
Finalmente, es sumamente valioso conocer también el grado, de tenerlo, que ofrece la competencia, si la zona lo tiene como un standard es fundamental mantenerlo e incluso cerciorarse de que los costos asociados estén optimizados.
Excelente analisis, gracias Pamela!