Hola, comunidad!
Como sabemos, ni la pandemia, ni la estabilidad política, ni la inflación han tenido tanto impacto como el incremento de tasas de los créditos hipotecarios en la decisión final de los clientes. En esa línea, les comparto un breve análisis y mi opinión sobre lo que podría pasar y cuándo.
Tipos de Créditos Hipotecarios
En Perú existen, en general, dos tipos principales de créditos hipotecarios: los subsidiados con fondos del estado, conocidos como Créditos MiVivienda y los otorgados directamente por la banca o Créditos Hipotecarios Tradicionales.
Si bien existen matices entre los créditos hipotecarios tradicionales y diversas formas de aprobación de los mismos, estos dos grandes grupos se diferencian principalmente por el origen de los fondos que se destinan los créditos a los clientes.
Créditos MiVivienda: Fondeados y subsidiados por el Estado
Créditos Hipotecarios: Fondeados por la Banca.
En el caso de los créditos MiVivienda, estos son fondeados para dos fines: el crédito en sí, es decir, los fondos a prestar al cliente, y los bonos otorgados, es decir un subsidio monetario del precio del inmueble que funciona - actualmente - como si el beneficiario hubiera aportado una mayor cuota inicial. Hasta hace poco, el Fondo MiVivienda tenía 5 tramos en los cuales se atendía a los clientes otorgando directamente los fondos para los préstamos, sin embargo reciéntemente el tramo 5 ha pasado a tener exclusivamente cobertura crediticia para que la banca otorgue los fondos y ya no el Fondo MiVivienda.
Cómo funcionan las tasas
Créditos MiVivienda
Los créditos MiVivienda tienen hasta 2 beneficios: tasa preferencial y, dependiendo del tramo, bono. En el caso de los primeros 4 tramos los fondos y subsidios vienen directamente de Cofide, mientras que en el 5to tramo - correspondiente a los valores más altos - el fondo exclusivamente otorga una cobertura de riesgo crediticio (CRC).
Cobertura de Riesgo Crediticio: Mecanismo mediante el cual una entidad o institución cobertura la deuda de un tercero. Esto generalmente se emplea para reducir la tasa otorgada al beneficiario final que, en caso no tuviera esta cobertura, tendría que asumir una tasa mayor por su perfil de riesgo.
Los tramos y montos de los bonos han sido actualizados reciéntemente a los siguientes:
Como se puede observar, el tramo 5 no tiene bono asociado, sin embargo es importante definirlo - así no se encuentre directamente subsidiado - por una razón principal: Define el valor máximo que puede tener una Vivienda de Interés Social, que, actualmente, puede costar hasta S/479,300.
Cabe resaltar que, adicional a estos beneficios, existe un bono adicional correspondiente a lo que se denomina MiVivienda Verde. En este caso hay un incremento en el bono y una reducción adicional en las tasas, principalmente porque el fondeo de este tipo de créditos tiene un carácter más económico para el fondo y por tanto también para el beneficiario final.
Finalmente, es importante acotar que los fondos provenientes al Fondo MiVivienda no solo provienen del Estado, sino también de líneas de crédito del extranjero, como por ejemplo la otorgada por JP Morgan en 2023. Sin embargo, los diferentes productos del Fondo tienen diferentes fuentes de financiamiento y por tanto, diferentes estructuras de costos y tasas para los beneficiarios.
Créditos Hipotecarios
En el caso de los créditos hipotecarios, la situación es distinta. A diferencia de los Créditos MiVivienda, los créditos hipotecarios son otorgados y cubiertos por la banca. El interés de la banca en la colocación de créditos hipotecarios se debe a 3 motivos principales: bajo nivel de morosidad (principalmente porque hay una cobertura del crédito a través de un colateral - la propiedad), posibilidad de colocar productos complementarios al sujeto de crédito (dígase tarjetas de crédito, créditos vehiculares y similares) y los intereses percibidos desde el inicio del periodo del préstamo.
Si bien existen también diferentes tipos de fondeo para los créditos hipotecarios teniendo también versiones “subsidiadas” en proyectos certificados, esto ocurre en menor medida aun. Es entonces que, a diferencia de los Créditos MiVivienda, los Créditos Hipotecarios son bastante más sensibles a cómo va el mercado, en especial a dos factores principales: costo de financiamiento (la tasa a la cual se financia el banco) y riesgos asociados al sujeto de crédito (prima de riesgo). Es así como, la tasa final que se le otorga a un cliente se puede simplificar en la tasa a la que se financia el banco, una tasa adicional asociada a su nivel de riesgo y el margen del banco que cubre sus gastos y le brinda su utilidad.
Spread bancario: La diferencia entre la tasa de interés activa (tasa que se cobra a los que se prestan) y la tasa de interés pasiva (la tasa que se paga por los fondos).
Ahora, es importante acotar que, tal cual se hace en cualquier empresa, los activos corrientes suelen financiarse con pasivos corrientes y los activos fijos se financian con instrumentos a largo plazo. Esto quiere decir que difícilmente los fondos que se encuentran en cuentas de ahorros estarán destinados a créditos hipotecarios, sino mas bien corresponde calzar a nivel de montos y plazos este tipo de créditos. De la misma manera, dado que la tasa que generalmente se otorga en Perú es una tasa fija (a diferencia de otros paises donde las tasas suelen ser mixtas en su mayoría y consisten en una tasa de referencia más un spread), es importante también considerar que hay un riesgo asociado adicional al banco puesto que, de haber fluctuaciones de tasa, el banco debe tener cubierto el fondeo correspondiente a una tasa que le haya permitido hacer la operación.
Ejemplo: El banco coloca un crédito hipotecario a 20 años a una tasa al 6%. Los fondos empleados para esta colocación teóricamente le deben haber costado menos del 6% por un periodo similar.
En ese sentido, si bien la tasa de referencia del país, en este caso la tasa de referencia del BCRP, es un indicador clave, en general de acuerdo a diversos estudios existe una correlación igual o más importante con la curva de rendimiento de los bonos peruanos, en especial a los correspondientes a 10 años.
A continuación, podemos ver la evolución de las 3 tasas: Tasa de referencia BCRP, la Tasa de los Bonos Soberanos a 10 años y la Tasa de los Créditos Hipotecarios.
Resultados de la diferencia de fondeo
Los puntos indicados anteriormente se ven reflejados en la diferencia de la evolución de las tasas, en especial en los últimos 3 años donde ha habido una fuerte variación en la tasa de referencia debido a la inflación.
Como se puede apreciar en el gráfico, las tasas de los Créditos MiVivienda prácticamente no tienen relación con la tasa de interés del BCRP.
Tasas históricas y proyección
En general, existe una percepción significativa del mercado de que ha habido un incremento de tasas drástico en los últimos meses. Esto es, en efecto, una percepción fundamentada, en especial porque se ha pasado de un mínimo histórico a un promedio mayor al que se manejaba en los últimos años y todo esto se ha dado en un plazo bastante corto.
Sin embargo, si esto se ve en un contexto más largo, se puede apreciar cómo ha ido la evolución de las tasas en los últimos 20 años y cómo la estrategia empleada por el BCRP no tiene precedentes (coyunturas sin precedentes implican reacciones sin precedentes). Cabe resaltar que los promedios indicados en las tasas son en base a la cartera colocada y no necesariamente en base a las colocaciones específicas de ese mes.
Proyección de las tasas de créditos hipotecarios
Ahora, teniendo el panorama claro respecto a cómo han reaccionado las tasas a la estrategia adoptada por el BCRP, podemos pasar a ver cómo ha reaccionado la banca a estas fluctuaciones del mercado. Si bien se ha visto que la correlación es en teoría mejor relacionada a los Bonos a 10 años, haremos la comparación con respecto a la Tasa de Referencia por ser un número más “cercano” a lo que se ve día a día.
Como se puede apreciar, si bien ha habido una fluctuación de tasas significativamente al alza, se puede ver que la Banca absorbió en parte la subida reduciendo el spread correspondiente. Esto podría haberse debido a estos dos motivos: primero, a la necesidad de colocación y segundo, a sus expectativas de que la estrategia del BCRP estaba en recta final debido al inicio de la bajada de la inflación. De hecho, como se puede observar, una vez el BCRP inició el ciclo de bajada de tasas la Banca inmediatamente ha comenzado a subir el spread y este probablemente tenderá a los valores previos al ciclo ocurrido.
Entonces, ¿qué podría ocurrir con las tasas?
En el caso de las tasas de los créditos MiVivienda, lamentablemente no se vislumbra una estrategia de ajuste de tasas a corto plazo. Es posible que estas se reduzcan en cierta medida, en especial en el tramo 5 dado que ahora el fondeo ya no viene de parte del Estado sino de la Banca, sin embargo en el resto de tramos probablemente tiendan a mantenerse hasta que exista una disposición distinta por fondeos más competitivos o por iniciativa del Estado que actualmente está explorando alternativas distintas como, por ejemplo, emplear el cánon minero.
En el caso de los créditos hipotecarios la situación es distinta. La tasa del BCRP probablemente tienda a reducirse hasta situarse en un porcentaje similar al que se venía manejando antes de la pandemia, es decir, cercano a un 4%. Siendo esta la previsión, las tasas deberían tender a situarse entre un 6% y 8% cuando se lleguen a estos valores. De momento el BCRP viene reduciendo la tasa en aproximadamente 0.25 puntos básicos por mes, de continuar en este ritmo, que es poco probable, esto se daría en un plazo de aproximadamente 12 a 18 meses.
Otros factores que influyen
Si bien hemos visto que la tasa del BCRP tiene un impacto apreciable sobre las tasas, un factor que no se ha explorado en este artículo es el costo de financiamiento que tiene Perú en sí y la tendencia mundial de las tasas. Al respecto Perú ha venido en un deterioro en el riesgo país, siendo esto un factor clave porque, tal cual se evalúa a una persona y el riesgo que implica para asignarle una tasa por el préstamo se evalúa a un país de manera similar. En ese sentido, el costo de financiamiento en sí como país ha venido incrementándose paulatinamente. Sin embargo, las proyecciones hacia 2024 son positivas y se debería revertir esta situación próximamente.
Cabe resaltar que el riesgo país tiene un impacto en el fondeo no solo del país, sino en especial de las empresas del país. Digamos, es similar a cuando se evalúa a una persona para otorgarle el crédito hipotecario y se evalúa también la estabilidad de los fondos que pagan su sueldo, es decir, la empresa en la cual labora. Al evaluar a las empresas se evalúa también de donde vienen sus ingresos y eso en gran medida está relacionado con el riesgo país de donde opera.
Reflexiones finales
Como se puede apreciar, se tienen algunos meses aun por delante en lo referente a retornar a cierta normalidad en lo que refiere a tasas de créditos hipotecarios. En el interín y dependiendo de dónde te encuentras en el mercado inmobiliario, te comparto algunos puntos que considero claves:
¿Es momento de invertir en un inmueble? La respuesta es simple, si te es negocio invierte y sino, no. Las tasas actuales harán que ciertas inversiones dejen de hacerse porque con el costo financiero ya no son negocio, sin embargo si la esperanza va en esperar a que las tasas regresen a lo que fueron durante pandemia, probablemente pasen algunos años hasta que eso se de y en el interín se puede perder un negocio aceptable por estar esperando el negocio perfecto. Como dice Warren Buffet, es mucho mejor comprar una empresa a un precio justo que comprar una mala empresa a un precio ganga.
Si no tienes claro cómo evaluar si un inmueble te es o no negocio, puedo recomendarte llevar el curso que hemos sacado de Inversión en Departamentos.
¿Qué impacto tiene esto en mis clientes? La coyuntura ha generado que exista un deterioro en la inicial ahorrada y en especial en la capacidad de que califiquen a los créditos hipotecarios. Sin embargo, el impacto en la percepción de que las tasas están altas que ha sido significativo, se va a ir mitigando en el tiempo, en especial con clientes que requieren la vivienda. En ese sentido este año debería ser mejor que el 2023 y el 2025, salvo exista una coyuntura política nuevamente desfavorable, la tendencia a mejora debería continuar.
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