Proyectos Multifamiliares: ¿Cómo es su estructura de costos?
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Proyectos Multifamiliares: ¿Cómo es su estructura de costos?
Todo lo que cuesta hacer un proyecto inmobiliario
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Estructura de costos de proyectos multifamiliares
En las preguntas de la semana de la cuenta de instagram, noté que 51% de las personas conocía que el costo del terreno suele ser aproximadamente el 20% del precio de venta de un departamento. El 49% restante quizá no ha tenido oportunidad de conocer cómo es una estructura de costos de este tipo de desarrollos y, si bien los porcentajes pueden variar, hay algunos lineamientos generales que pueden ser de utilidad.
Estructura de costos
A grosso modo, he visto dos formas generales de estructurar los egresos que implica un proyecto inmobiliario:
Agrupando ciertos egresos como costos directos e indirectos.
Considerando únicamente las partidas generales.
Particularmente, no suelo agruparlos porque como son pocas partidas, no me parece necesario.
La estructura líneas abajo, considera porcentajes tentativos sobre los costos totales. Nota que no considera gastos financieros, que sí suelen existir en un proyecto pero que dependen de la estrategia de cada uno.
1. Terreno
Un buen terreno es fundamental para el éxito de un proyecto inmobiliario. No solo basta con que esté en precio - aunque ese claramente es el factor más importante - sino también implica considerar qué otras partidas se pueden ver afectadas por el mismo.
Por ejemplo, al evaluar el terreno de un proyecto que vamos a desarrollar en Los Olivos con Andiamo Inmobiliaria, uno de los factores que se tuvo que considerar es el sobrecosto que implicará que este tenga acceso directo a parque y no a la calle.
Este beneficio para el cliente final de salida directa a parque es um valor agregado en ventas, pero un handicap en el costo de obra.
Tips: Esta partida incluye tanto el costo del terreno como la alcabala y los gastos de cierre (tasación, registrales y notariales).
2. Diseño del Proyecto
Dependiendo de las características de el proyecto que vas a ejecutar, se deberán desarrollar las especialidades. La principal es arquitectura, que posiblemente ya tengas algo avanzada al haber hecho la cabida del proyecto antes de la compra del terreno.
Los estudios de arquitectura especializados son aliados fundamentales para validar la estimación inicial que haces cuando se presenta un terreno interesante.
En esta partida, se deben considerar los costos de todas las especialidades del proyecto y tener claro el alcance de las mismas:
Tips: Considera no solo las especialidades, sino también los estudios que se requieren para desarrollar las mismas (por ejemplo, el estudio de suelos) y la compatibilización entre ellas. ¡Ojo! Lo que te ahorras contratando un proyectista barato, posiblemente te salga más caro en la ejecución del proyecto.
3. Pre-operativos
Los gastos pre-operativos corresponden a cualquier egreso que debe efectuarse para la emisión de la Licencia de Edificación. Incluyen derechos de trámites, gestiones de las mismas así como los controles de obra por parte de la Municipalidad. En estos puntos también suele considerarse los permisos que se requieren para la demolición de cualquier edificación existente en el terreno.
4. Construcción
La partida de construcción es la más significativa a nivel de costos del proyecto. Usualmente la dividimos en 4 elementos que representan casi el total del costo directo de la obra:
Arquitectura
Estructuras
Instalaciones eléctricas
Instalaciones sanitarias
A estos 4 puntos se les podría agregar también el resto de especialidades, que suelen ser menos incidentes, y el equipamiento.
Es importante resaltar que en esta partida se suele incluir también el costo de la demolición así como los gastos generales y la utilidad del constructor, en caso la inmobiliaria no sea la que construya.
5. Conexiones
Esta partida, si bien no debería ser significativa, ha pasado a cobrar un protagonismo especial en los proyectos y no necesariamente de envergadura. Dado que las redes de las entidades prestadoras de servicios no van al ritmo de la ciudad, muchos proyectos se ven obligados a ejecutarlas para poder tener sus conexiones defintivas. Y si, este es un costo que encarece las viviendas innecesariamente pues debería ser el rol de la entidad prestadora de servicios.
El ejecutar obras complementarias para un edificio relativamente pequeño, digamos, 15 departamentos, puede costar tranquilamente S/100,000, es decir, que el costo que cada inmueble debe asumir por esa obra es de S/ 6,666. Por ello, es importante considerar qué costos podrían darse para los suministros definitivos de la edificación.
Tips: Las obras complementarias necesarias para un proyecto se saben en definitiva con las factibilidades que emiten las EPS. Para poder obtenerlas, tienes que ya tener parte del proyecto avanzado (pues para eléctricas piden el cuadro de cargas y para sanitarias piden el plano del primer piso), es decir, mucho después de adquirido el terreno. Una forma prepararse para este gasto es ver el entorno: ¿hay edificaciones existentes? ¿alguna subestación cercana? En base a ello se podría tener una idea de lo que posiblemente soliciten.
6. Post-construcción
Luego de ejecutado el proyecto, se debe realizar el saneamiento del mismo. En esta partida se considera todo lo necesario para estos trámites: conformidad de obra, independización, certificados y adicionales. En esta partida también solemos considerar los impuestos prediales y arbitrios que corresponden a la inmobiliaria hasta la compra-venta o entrega de cada una de las unidades, respectivamente.
Tips: Si bien la construcción debería considerar dentro de sus provisiones la atención de post-ventas, en esta partida solemos adicionar un estimado para la correcta atención de los clientes en caso la constructora o los contratistas no cumplan con las atenciones que correspondan.
7. Gerencia y Ventas
Los proyectos inmobiliarios requieren dos aspectos fundamentales para ser rentables: una buena gerencia inmobiliaria y ventas. En esta partida consideramos la gerencia inmobiliaria, es decir, todo el equipo que acompañará la gestión del proyecto y liderará el mismo, así como la gestión comercial y de marketing. Esto incluye, la parte administrativa, los vendedores, comisiones, campañas, etc.
8. Supervisión y Seguros
Todo proyecto requiere estar asegurado por ley por un seguro CAR (Contractors All Risk). Adicional a ello, debe contar con una supervisión externa - y en caso el proyecto sea bancarizado, el banco seleccionará la misma -.
9. Financieros
Teóricamente, un proyecto que va en velocidad adecuada de ventas no requeriría incurrir en gastos financieros, ¿no? No es del todo cierto. El banco considerará comisiones de estructuración a ser pagadas en el primer desembolso de las ventas de los clientes. Es más, puedes haber vendido la absorción objetivo del mes y si los clientes son ahorro casa es muy posible que si bien las unidades estén vendidas no se disponga aun de esos fondos, por lo cual habría que emplear la línea del crédito promotor.
Otros puntos a considerar
El negocio de un promotor inmobiliario no siempre esta en el margen bruto, de hecho, lo que hace realmente rentable un proyecto es el ROI que considera la inversion real que debe hacerse y el margen que logras con esa inversion.
Recuerda también que la inversión a efectuar debe considerar el fondo de maniobra que requerirás hasta los desembolsos del banco que suelen ser aproximadamente un mes después de activadas las líneas (pues luego de activarlas recién iniciará el proceso de desembolso de tus clientes).
En base a todo ello es indispensable no solo considerar una foto de todos los ingresos y egresos, sino hacer el flujo respectivo considerando velocidades de ventas, hitos que activan el inicio de los egresos y el plazo correspondiente al saneamiento del proyecto, que será cuando finalmente termines de cobrar todas tus ventas.
Proyectos Multifamiliares: ¿Cómo es su estructura de costos?
Buen artículo, estimada. Una consulta tras la lectura: por qué el terreno con salida a parque representa un handicap para el costo de obra? Por algún tema municipal? Gracias