🧠 Quién compra vivienda hoy y cómo podría cambiar el diseño de los proyectos inmobiliarios
Aprende a definir el mix de unidades, zonas comunes y concepto de tu proyecto según el perfil de tu comprador
¡Hola, comunidad!
Estas semanas estoy concentrada en desarrollo de producto porque se vienen nuevos proyectos a raíz de la iniciativa de Educapital que hemos lanzado en Andiamo Inmobiliaria. Por ello, he estado buscando información de diversas fuentes orientada a producto. La idea es atender - entre otros - un punto de dolor recurrente que veo en proyectos inmobiliarios: zonas comunes vacías y un número frío que dice: “tenemos X zonas comunes” y, en vez de eso, poder brindarle a nuestros clientes un producto más orientado a sus necesidades.
Si aun no te suscribes a este newsletter donde comparto lo que voy aprendiendo del sector, puedes hacerlo aquí 👇
Quién compra vivienda hoy y cómo podría cambiar el diseño de los proyectos inmobiliarios
Diseñar un proyecto inmobiliario exitoso no empieza con la arquitectura ni con la zonificación. Empieza con una pregunta simple: ¿para quién estamos desarrollando estos espacios?. En este artículo cruzo los resultados del estudio 2024 de la NAR (National Association of Realtors de EE.UU.) con data reciente del INEI, Arellano, Ipsos y el Fondo Mivivienda para entender quiénes están comprando vivienda en Perú y cómo ese conocimiento puede impactar en el diseño de las viviendas, zonas comunes y conceptos de proyecto.
📊 Principales datos del estudio NAR 2024 (EE.UU.)
El estudio “Home Buyers and Sellers Generational Trends 2024” ofrece insights muy claros sobre las diferencias entre generaciones al momento de adquirir (o no) una vivienda:
Hallazgos clave:
El 81% de los compradores más jóvenes (Gen Z y Young Millennials) son propietarios por primera vez.
La edad promedio del comprador de vivienda en EE.UU. es de 35 años.
85% de los compradores usan crédito hipotecario.
Las razones más comunes para comprar son: formar un hogar, dejar de alquilar y crecimiento familiar.
Preferencias de zonas comunes por generación:
Según el informe de la NAR, las preferencias de zonas comunes varían según la generación:
Millennials: Prefieren espacios como coworkings, terrazas sociales, gimnasios funcionales y áreas pet-friendly.
Gen X: Valoran zonas de juegos infantiles, bicicleteros y salones multiusos.
Baby Boomers: Buscan jardines tranquilos, salas de lectura y accesos amplios.
💡 Insight útil para Perú: si bien la data es estadounidense, los patrones de comportamiento pueden extrapolarse, considerando las diferencias en acceso a crédito y estructura poblacional.
¿Qué factores valoran más según la generación?
Millennials: Proximidad al trabajo, acceso al transporte público, cercanía a parques y áreas sociales, y walkability (entornos caminables). También dan alta importancia a la conectividad y al ahorro energético.
Gen X: Espacio suficiente para la familia, calidad de colegios cercanos, estacionamientos disponibles y acceso rápido a avenidas.
Baby Boomers: Cercanía a su red de apoyo (familiares o amigos), tranquilidad de la zona, accesos seguros y disponibilidad de servicios médicos.
💡 Dato importante: El 53% de los Millennials prefieren mudarse dentro del mismo distrito o zona donde crecieron, lo que implica que el arraigo geográfico sigue siendo importante incluso en generaciones digitales.
🌎 Realidad peruana: datos que complementan el análisis
Participación por generación entre compradores de vivienda en Perú
La necesidad de la vivienda varía dependiendo en gran medida de la edad del comprador y de la generación que representa. Con una clara reducción en el número de hijos por familia y un inicio más tardío que antes, la tendencia a demandar viviendas de uno y dos dormitorios es cada vez más notoria. Si a esto se suma que la edad de los millenials que adquieren viviendas para consolidar su familia representa cada vez menos de la pirámide poblacional, la tendencia se ratifica con aun más fuerza.
🛍️Comportamiento del consumidor peruano (Ipsos 2024)
63% de los peruanos planea adquirir vivienda en algún momento.
Las principales motivaciones coinciden con el estudio de la NAR: independencia, formar familia y dejar de alquilar.
El uso de crédito hipotecario se concentra entre los 28 y 45 años.
Mayor disposición al financiamiento en jóvenes de NSE B y C.
📌 Fuente: Ipsos Perú – El consumidor en 2024
🏠 Colocaciones del crédito Mivivienda (FMV – Abril 2024)
El 71% de los créditos Mivivienda se otorgan a personas entre 25 y 45 años.
El ingreso mensual promedio de estos compradores está entre S/2,500 y S/5,000, y suelen acceder al crédito de forma conyugal.
El ticket promedio para proyectos VIS está entre S/270,000 y S/370,000.
📌 Fuente: Boletín Estadístico del FMV – Abril 2025
🔍 ¿Qué podemos inferir al cruzar estas fuentes?
El perfil dominante de comprador en Perú es millennial, al igual que en EE.UU. (entre 28 y 42 años, con financiamiento conyugal, primera vivienda).
Este segmento necesita productos con alta eficiencia en metraje, financiamiento flexible, cuotas accesibles y zonas comunes de uso intensivo.
El mix de unidades ideal debería contemplar una alta proporción de departamentos de 2 dormitorios, y una porción menor de 1 dormitorio para solteros o inversionistas, esto a revisar dependiendo de la ubicación exacta y características del proyecto.
Zonas comunes como coworking, terrazas sociales, espacios pet-friendly o bicicleteros tienen mucho más uso potencial que salas de juegos infantiles o business centers tradicionales.
💡 Ejemplo real: si tu proyecto está en Lima Moderna y tiene un precio promedio de S/320,000, tu público objetivo está probablemente entre 28 y 40 años, accediendo a un crédito conjunto. ¿Le estás hablando en tu comunicación y diseño del proyecto?
Comparte en los comentarios qué otras zonas comunes propones valorar y cómo sientes que esta información podría impactar tu proyecto.