Ratios clave en inversiones inmobiliarias
Te ayudarán a evaluar rápidamente propiedades
¡Buen inicio de semana, querida comunidad inmobiliaria!
¡Si esta es tu primera vez por aquí, bienvenido! Llegamos a los 1,000 suscriptores de este lindo Newsletter donde aprendemos juntos información relacionada al sector inmobiliario y proptechs.
¿Qué es un ratio de inversión?
Un ratio es la relación entre dos montos mediante una división entre ellos. Su utilidad en el sector inmobiliario consiste principalmente en tres aspectos:
Permite comparar diferentes propiedades de una forma mucho más sencilla.
Comparados con ciertos valores, permite conocer fácilmente el potencial de una posible inversión.
Permite monitorear cómo va nuestra inversión y, de no estar yendo a su máximo potencial, identificar los puntos de mejora.
La clave consiste en que, a pesar de que las propiedades estén ubicadas en diferentes lugares, con diferentes metrajes, de diferentes distribuciones y características, estas puedan tener un punto objetivo de comparación sobre el cual partir. A su vez, permitirá monitorear a lo largo del tiempo cómo va nuestra inversión, cuál está resultando más rentable y cuándo se podría hacer un cambio de estrategia de financiamiento, por ejemplo.
Cabe resaltar que los ratios por sí solos no son un elemento de decisión de inversión, sin embargo sí permiten un punto de partida rápidamente calculable que te ahorrará tiempo al evitar entrar en más detalle en propiedades que no tengan tanto potencial.
Tipos de ratios
Existe una diversidad de ratios, pues se pueden encontrar correlaciones entre dos valores cualquiera, sin embargo la utilidad de los mismos permite que puedan ser agrupados en 4 grupos principales:
Ratios de liquidez: consiste en aquellos que permiten ver el nivel de solvencia.
Ratios de operación: los que orientan respecto a la eficiencia de la gestión.
Ratios de endeudamiento: brindan información respecto a los niveles de apalancamiento.
Ratios de rentabilidad: miden los rendimientos de una inversión.
En inversiones inmobiliarias, dependiendo de la estrategia de cada operación, unos cobran mayor o menor protagonismo. Por ejemplo, para inversionistas que pudieran haber decidido comprar al contado una propiedad los ratios de endeudamiento y liquidez no resultan tan importantes (por no decir, incalculables) y posiblemente se centren mas bien en los orientados a operación y rentabilidad.
Principales Ratios para Inversiones Inmobiliarias
💰Ratios de Liquidez
Ratio de Liquidez
Este ratio permite saber rápidamente la relación entre los ingresos y salidas mensuales asociadas a una propiedad. Se calcula al dividir los ingresos sobre los egresos, de ser menor que 1 este valor, significa que las obligaciones superan los ingresos.
Ratio Liquidez = [Ingresos anuales por alquiler] / [Egresos anuales]
Consideraciones: Los egresos incluyen gastos financieros, mantenimiento y similares. No incluyen impuestos.
Tip: Si compraste al contado o ya avanzaste con el pago de la hipoteca y ahora buscas hacer un cashout parcial para recuperar tu capital, este ratio te puede orientar sobre el máximo a solicitar.
🏠Ratios de Operación
Porcentaje de ocupación
Este indicador permite hacerle seguimiento a la cantidad de tiempo que una propiedad se encuentra produciendo cash flow en un año. Cabe resaltar que su importancia depende en gran medida de la estrategia de alquiler (Long vs Short Term Rentals).
Ocupación = [Días alquilado] / [Días del año]
Tip: Este ratio te ayudará a proyectar tus ingresos para futuros periodos.
Ratio de mantenimiento
Considera la relación entre el mantenimiento de una propiedad y su valor de mercado. Si bien para propiedades nuevas este valor no tiene tanta relevancia, a medida que pasan los años esto puede tomar más protagonismo y mermar las utilidades de la inversión
Ratio de mantenimiento = [Costo anual de mantenimiento] / Valor de mercado
Consideraciones: Los costos de mantenimiento no responden a los pagos por el mantenimiento del edificio (servicios de zonas comunes), sino a los mantenimientos físicos del inmueble (equipamiento, acabados y similares).
Tip: Este ratio te permitirá monitorear y proyectar los gastos asociados a tu propiedad en relación al valor de mercado. Considera que si una propiedad no está dando los resultados esperados, este valor podría orientarte al respecto.
💸Ratios de Endeudamiento
DSCR: Debt service coverage ratio
El clásico ratio que permite medir la posibilidad de que un inmueble se pague solo. Para este calculo es importante considerar dos factores fundamentales: primero, que el ingreso que se considera es el neto operativo y segundo, que el servicio de deuda considera capital e intereses del préstamo.
DSCR = [INO] / [Pagos de financiamiento]
Consideraciones:
Ingresos netos operativos (INO) = [Ingresos totales] - [Costos Operativos]
Costos operativos = Pagos de egresos operativos (no consideran deuda
Pagos de Financiamiento = Cuota completa, sin seguro (pues los seguros son un costo operativo).
Tip: Es fundamental asignar correctamente costos operativos a la propiedad. Por ejemplo, no se debe asumir si la propiedad estará o no acupada (de hecho se suele calcular con 100% de ocupación pues, de no ser así no es el DSCR el que debe analizarse, sino el ratio de ocupación).
LTV: Loan to value
Si bien es un ratio muy sencillo de calcular, hay que tener claro que este varía con el tiempo. El Loan to Value se calcula dividiendo el capital adeudado vs el valor de mercado de la propiedad. A medida que avanza el tiempo, tanto el capital adeudado como el valor varían, lo que eventualmente permite una estrategia de refinanciamiento para hacer un cash out parcial.
LTV = [Capital adeudado] / [Valor de mercado]
Consideraciones:
Capital Adeudado = Monto de liquidación del banco en caso se pague la deuda total en ese momento. No proyecta intereses.
Valor de mercado = Valor de la propiedad al momento de hacer el cálculo del ratio, no considera valor de compra o valor futuro esperado.
Tip: El LTV no considera qué tan bien o mal te fue con la tasa de financiamiento, simplemente cuánto se debe en relación al valor de la propiedad. Es un indicador clave para proyectar cuándo podrías refinanciar la misma para poder recerar parte de tu capital.
📈Ratios de Rentabilidad
PER: Price to earnings ratio
El sumamente conocido PER que relaciona el precio de un inmueble con el alquiler bruto anual del mismo. Cabe resaltar que este ratio no es solamente usado en bienes raíces, de hecho es uno de los principales ratios a evaluar en inversion en acciones también (P/E).
PER = [Precio del inmueble] / [Alquiler Bruto Anual]
Consideraciones:
Precio del inmueble: Considera el valor al momento de la compra
Alquiler Bruto Anual: Estima el alquiler anual bruto del inmueble
Tips: El PER es un ratio sumamente útil para saber rápidamente el potencial de una propiedad, sin embargo tiene una serie de limitaciones a la hora de proyectar o tomar la decisión final del inmueble. Puedes aprender más en este artículo: ¿Está caro o barato? El PER puede orientarte en minutos.
CoC: Cash on Cash
Este ratio, similar a un ROI, ayuda a medir la rentabilidad de la propiedad en un periodo dado. Se calcula dividiendo los ingresos anuales generados por la propiedad vs todos los egresos de ese mismo año que incluyen las cuotas del crédito hipotecario.
CoC = [Ingresos anuales] / [Egresos anuales]
Consideraciones:
Egresos anuales: Considera absolutamente todos los egresos - salvo impuestos - que se dieron en el periodo.
Tip: Usualmente este ratio se considera una vez culminado el proceso de adquisición del inmueble a fin de que no se vea distorsionado por la inversión inicial realizada.
Estos ratios básicos, relacionados a los 4 grupos principales que permiten medir liquidez, operación, endeudamiento y rentabilidad, te orientarán rápidamente sobre cómo va tu inversión o si la propiedad que estás analizando es una buena opción con respecto a otras. Es importante no olvidar que los ratios, por sí solos, no son un elemento para la decisión final y que pueden complementarse como expectativas, estado del inmueble, potencial por cambios en infraestructura y otros. Ahora que ya los conoces, ¿cuál es tu favorito?