REITs: Qué son y cómo funcionan
Una herramienta para diversificar riesgos
¡Buenos días, comunidad!
Quiero dar la bienvenida a los nuevos suscriptores y agradecer también los comentarios y solicitudes que me han hecho llegar. Me entusiasma muchísimo leerlos y sentir que se va generando una comunidad más informada, esto apunta a tener un sector inmobiliario más sano.
¿Qué son los REITs?
Los REITs, o Real Estate Investment Trust por sus siglas en inglés, son Fondos de Inversión en Bienes Raíces. Estos poseen o financian inmuebles que producen ingresos en diversos sectores inmobiliarios, de forma tal que se diversifican los riesgos de la inversión.
Pudiendo o no cotizar en bolsa, cada uno tiene su propia estructura de inversión y los niveles de riesgo asociadas a la misma. Cuando uno invierte en una REIT es el equivalente a invertir en una acción de una empresa, pues se invierte indirectamente en estos activos inmobiliarios. Cabe resaltar que estas inversiones frecuéntemente son en un mismo sector, por ejemplo, oficinas, sin embargo existen REITs que diversifican sus riesgos no solo a nivel propiedades, sino sectores, pudiendo tener una cartera más compensada.
Tipos de REITs
Dependiendo del tipo de inversión, los REITs pueden ser catalogados en 3 tipos: Patrimoniales, Hipotecarios y Mixtos.
Patrimoniales: Son aquellos que invierten en diferentes propiedades. En base a estas inversiones que mantiene, cobran alquileres que generan las utilidades a repartir para sus inversionistas.
Hipotecarios: A diferencia de los patrimoniales, este tipo compra las propiedades para luego venderlas con una hipoteca, generando sus ingresos de los intereses que cobra por la misma.
Mixtos: En este caso, el REIT tendrá ambos tipos de operaciones, aquellas en las que como propietario compra el inmueble y lo renta o lo vende con hipoteca.
Ventajas y desventajas
Como cualquier inversión, esta tiene ventajas y desventajas.
Ventajas
Diversificación: Una misma inversión puede tener participación en diversas propiedades, sectores, empresas y de esta forma mitigar los riesgos.
Liquidez: A diferencia de una inversión inmobiliaria tradicional en donde adquiere un bien físico, la inversión en un REIT tiene la posibilidad de liquidarse en cualquier momento, incluso con la velocidad de cualquier acción que cotice en bolsa.
Ingresos regulares: Dependiendo de la legislación de cada pais, las REIT se encuentran obligadas a distribuir constantemente las utilidades entre sus inversionistas. Al ser la renta o cuotas la fuente principal de estas utilidades, esto brinda ingresos de forma regular.
Coberturas: A diferencia de otras inversiones, las REITs invierten en tangibles y por tanto gozan de las mismas coberturas que tiene invertir en un bien inmueble.
Protección ante la inflación: Si bien los valores de las propiedades no suelen actualizarse necesariamente al mismo ritmo que la inflación, los alquileres sí. Esto genera un menor impacto por la inflación a comparación con otro tipo de inversiones.
Desventajas
Potencial de crecimiento: Esta es la principal desventaja de una REIT. Debido a que un gran porcentaje de las utilidades se reparte, hay muy poco potencial de crecimiento por falta de reinversión.
FIBRA y FIRBIS
En Perú, las REITs han dado origen a las FIBRAs y los FIRBIS, los mismos que son instrumentos de renta variable que cotizan en la Bolsa de Valores de Lima (BVL). En ambos casos, estos están obligados a distribuir al menos 95% de sus utilidades en abril de cada año.
FIBRA: Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces.
FIRBI: Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles.
Consideraciones adicionales
Un portafolio de inversión balanceado probablemente tendrá colocaciones en el sector inmobiliario a fin de mitigar riesgos. Si bien no siempre existe la posibilidad de adquirir un primer inmueble y administrarlo, otra forma de ingresar al sector es hacerlo mediante este tipo de inversiones, donde no solamente tendrás la cobertura que implica el activo físico, sino la administración y las utilidades de forma periódica. Sin embargo, no se debe olvidar considerar que este riesgo disminuido suele implicar también menores retornos.