Tasas de créditos al alza, analicémoslo
Tasas de créditos al alza, analicémoslo
Veamos el historial de tasas para estimar qué puede ocurrir
Hola querida comunidad inmobiliaria! Quiero contarles que el tema de hoy nació a raíz inquietudes que escucho en varios medios: las tasas están al alza, ¿cuánto van a subir? ¿Sigue siendo un buen momento de invertir en comprar? ¿Sigue siendo momento de lanzar mi primer proyecto? Si bien la situación que se vive no tiene precedentes, podemos guiarnos de la historia para poner la situación en contexto
TASAS DE CREDITOS HIPOTECARIOS
Primero, hablemos de las tasas de los créditos hipotecarios. A diferencia de otro tipo de créditos, como consumo, estudios o similares, los créditos hipotecarios tienen ciertas características que permiten que en promedio sean significativamente menores que otro tipo de créditos:
Tienen el respaldo de un activo
Suelen ser a largo plazo (5+ años)
Requieren que el sujeto de crédito haya ahorrado un porcentaje del bien a adquirir.
Estos 3 puntos principales, impactan el componente de riesgo crediticio en la composición de factores que determinan la tasa del crédito (si no leiste ese mini post de mi linkedin, puedes verlo aquí).
Sin embargo, hay otros factores que también impactan en el crédito: la prima de riesgo pais y la tasa libre de riesgo. Estos dos componentes en general se traducen en dos tasas que impactan muchísimo más de lo que sabemos en nuestras vidas:
La tasa de la FED
La tasa del BCR
¿QUÉ HA PASADO ANTES?
Cuando hablamos de tasas al alza, todo nace de que estas dos tasas están subiendo a fin de controlar la inflación que se ha dado por las medidas de reactivación económica, el déficit en la cadena de producción mundial y la coyuntura bélica internacional, entre otros.
Nada es nuevo bajo el sol.
Rey Salomón
En Perú, las tasas vienen en clara tendencia a la baja, principalmente por el desempeño económico que viene teniendo el pais dadas las políticas macroeconómicas. Sin embargo, en estos últimos 20 años, si ha habido variaciones en las tasas de la FED y del BCR, principalmente por coyunturas externas que se ha tenido. A raíz de ello se puede ver qué tipo de impacto generan estas políticas en las tasas de créditos hipotecarios:
Al momento de la redacción de este artículo, la tasa del BCR es de 6.00%, luego de haber llegado a un mínimo de 0.25%. Sin embargo, esta no es la tasa más alta que ha tenido el BCR, justo antes de la crisis financiera de 2007-2008, la tasa era de 6.50%.
Posterior a la reducción de tasas por la crisis financiera, el BCR rápidamente incrementó la tasa en 3 puntos para controlar la inflación, sin embargo se puede apreciar que esto tuvo escaso impacto en las tasas de créditos hipotecarios, de hecho se aprecia que a pesar de que el BCR redujo tasas por la crisis las tasas incrementaron provisionalmente para luego tender a la baja nuevamente.
En el caso de la pandemia, la reducción de tasa fue menos brusca que en 2007, pero el incremento ha sido mucho más significativo, ha pasado de 0.25% a 6.00%.
Si nos guiáramos por cuánto eran las tasas de los créditos hipotecarios cuando la tasa del BCR llegó a 6.50%, la tasa en MN 10.50% y en ME 9.71% (actualmente tenemos tasas de 6.65% y 5.96%, respectivamente).
¿QUÉ PUEDE PASAR?
En base a los promedios que tenían las tasas la última vez que el BCR llegó a la tasa actual, podríamos esperar un incremento de unos 4 puntos aproximadamente.
Si se considera cuánto pueden subir las tasas en base a niveles standard pre-pandemia (tomando en cuenta que la tasa máxima de esa coyuntura fue 4.25%), las tasas podrían subir a 8.90% en MN y 7.8% en ME.
Si estás ligado a las ventas de inmuebles y te preocupa…
Pongamos las cosas en perspectiva, Perú es un pais que vive crisis tras crisis y el sector inmobiliario nunca ha parado por una razón fundamental: el déficit de vivienda es tan significativo que en la mayoría de segmentos la demanda potencial es inalcanzable.
Pero, si te gustan los datos como a mi, puedes guiarte de cómo han ido las ventas de viviendas nuevas a lo largo de los años en esta data de CAPECO, donde se puede apreciar que, por ejemplo, el año 2016 con tasas sumamente competitivas, tuvimos una bajada significativa de ventas de viviendas.
Si estabas por hacer una compra para vivir o invertir…
Las tasas estuvieron en el mínimo histórico y si bien están al alza, difícilmente regresarán a los montos a los que se llegó durante pandemia a corto plazo. Aplazar la decisión posiblemente no sea la mejor opción, sobretodo si la oportunidad presentada es buena y el resto del análisis te resulta favorable. Finalmente, un factor determinante es que hay libertad de vender la deuda a otra entidad a futuro y renegociar la tasa mediante ello, por lo cual al evaluar la compra que estás realizando, la posible variación de tasas no debería ser un factor determinante.
Muchas gracias por leer hasta acá, no dejes de comentar tus inquietudes o impresiones para intercambiar opiniones!