Zonificación: tipos y características
El precio de un inmueble depende mucho de la zonificación que tenga.
¡Buen inicio de semana, querida comunidad inmobiliaria!
¡Si esta es tu primera vez por aquí, bienvenido! Acá encontrarás información relacionada al sector inmobiliario y proptechs.
📰Noticias de la semana
Locales
Publicaron la RD 004-2022 que actualiza los valores máximos para las VIS en diversas modalidades.
El MVCS y la MML suscribieron un convenio de cooperación - Un punto importante es que el MVCS priorizará la dotación de servicios básicos en las zonas no abastecidas de la ciudad, una tarea pendiente y que encarece los precios de inmuebles innecesariamente.
Internacionales
Estudio de Transparencia en el mercado inmobiliario 2022 de JLL - Perú tiene un índice de 3.22 mientras que el país de Sudamérica con mejor ranking es Brazil, con 2.97.
US Housing market sales hit lowest in years - continúa el reacomodo en el mercado inmobiliario de USA.
¿Qué es la zonificación?
La zonificación es una característica de un predio o área que se define en función a los objetivos del Plan de Desarrollo Urbano. En base a esa característica, se definen las normas técnicas urbanísticas que regulan su uso. Cabe resaltar que las normas que aplican a una zonificación dada pueden variar en función de los objetivos de desarrollo urbano (es por ese motivo, por ejemplo, que se ven en una misma cuadra edificios de una u otra altura dependiendo de su antigüedad).
TIP: Hay que estar al día: Los lineamientos generales del Plan de Desarrollo Urbano pueden no variar continuamente, pero lo que si se actualiza periódicamente son las normas que aplican a cada zonificación.
A fin de conocer la zonificación de un predio dado, se puede solicitar el Certificado de Parámetros Urbanísticos en la Municipalidad o, en caso no desee invertir en ello, se puede ver en el Plano de Zonificación correspondiente (de acuerdo a normativa vigente, este debe estar colocado públicamente en la web de cada distrito).
¿Qué tipos de zonificaciones hay?
Las zonificaciones se pueden agrupar en 10 tipos principales, quienes a su vez tienen, en ciertos casos, alcances específicos y compatibilidades con otro tipo de zonificaciones.
Residencial: Para uso de vivienda, principalmente.
Vivienda Taller: Destinadas a usos mixtos, usualmente vivienda e industria elemental.
Comercial: Definidas para la creación de establecimientos para compra y venta de productos y servicios.
Otros Usos: Destinadas a instalaciones de usos especiales como aeropuertos, coliseos, zoológicos y similares.
Servicios Públicos: Zonas asignadas para centros de educación o de salud.
Industrial: Asignadas para locales donde se transforman productos.
Pre-Urbano: Sumamente importantes, pues son áreas aledañas a las zonas urbanas y que próximamente estarán urbanizadas.
Zonas de Recreación Pública: Corresponden a parques, plazas, campos deportivos o similares.
Zonas de Reglamentación Especial: Asignadas para espacios dentro o fuera de las zonas urbanas en donde hay planes específicos para mantener su desarrollo urbano-ambiental.
Zonas Monumentales: Definidas para zonas donde hay bienes inmuebles que forman parte del Patrimonio Cultural de la Nación.
Las compatibilidades, son un punto importante a analizar dado que conllevan a que la propiedad pueda valer más en base a una u otra zonificación. Por ejemplo, CZ tiene compatibilidad con RDA, como se puede apreciar en este Certificado de Parámetros Urbanísticos de Miraflores, Lima:
O en este caso, donde se aprecia la compatibilidad de Vivienda Taller con RDM en este CPU de Chorrillos, Lima:
Resulta especialmente importante conocer las compatibilidades a fin de ver la normativa a aplicar en un predio dado y, de esa forma, poder conocer en qué aspecto se puede hacer el planteamiento más rentable posible.
TIP: En conjunto con el Indice de Usos, se pueden definir las actividades comerciales permitidas para un predio dado (este dato se puede encontrar también en la web de cada distrito).
¿Qué impacto tienen en el precio?
Sea porque estás comprando, vendiendo o alquilando una propiedad, conocer la zonificación y sus compatibilidades es fundamental para poder saber exactamente qué se puede hacer y, acorde a ello, asignarle un valor.
EJEMPLO:
Comparemos estos terrenos en venta ubicados en Chorrillos, pensando en la ejecución de un proyecto inmobiliario:
En la web, se obtiene el Plano de Zonificación de Chorrillos y se ubican ambas opciones a fin de ver sus zonificaciones y en base a ello, por ejemplo, la cantidad de pisos que se puede hacer en cada una.
Terreno 1: RDB
Terreno 2: VT (compatible con RDM)
En el caso de RDB, se pueden hacer exclusivamente 3 pisos en esa zona mientras que en el caso de RDM, se puede hacer por lo menos 5 pisos (y aplicando otras normas, varios más).
Comparando ambas propiedades se aprecia que:
Terreno 1: $851 / m2
Terreno 2: $730 / m2
Es decir, no solamente el Terreno 2 es mas económico por m2, sino que además para un desarrollo inmobiliario tendría más potencial.
Entonces, ¿por qué el terreno 1 estaría más caro?
La respuesta a ello podría estar en el índice de uso de suelos, donde se puede apreciar que, en RDB, hay compatibilidad para hacer otros negocios.
Finalmente, es importante no asumir que con estos puntos todo está estudiado. Siempre cabe la posibilidad de que no haya un conocimiento previo y el terreno 1 estará mucho tiempo a la venta. Otra posibilidad es que el terreno 2 tenga algún aspecto adicional que limita su potencial y por ello su precio está castigado (por ejemplo, estar en el cono de vuelo cercano a Las Palmas). A su vez, puede que el terreno 2, a pesar de ser más económico, no esté en precio como para desarrollar un proyecto [para ello te recomiendo que si no leíste 4 pasos para saber si un terreno tiene potencial, le des una mirada]. Considera que, también existen empresas especializadas en tasaciones que analizarán este tipo de factores al hacer la tasación de un inmueble, puedes encontrar estos aliados en nuestro marketplace de aliados.