10 Factores a considerar antes de invertir en un terreno
10 Factores a considerar antes de invertir en un terreno
Te ayudarán a perfilar la inversión.
¡Hola, querida comunidad inmobiliaria!
¡Si esta es tu primera vez por aquí, bienvenido! En este Newsletter aprendemos juntos información relacionada al sector inmobiliario y proptechs.
¿Qué se debe tener en cuenta antes de invertir un terreno? Si estás evaluando terrenos para desarrollar un proyecto inmobiliario o quieres venderle uno a una inmobiliaria, anticipar los costos y cambios que aparecerán a futuro te ayudará a valorar adecuadamente la propiedad. Estos 10 factores te ayudarán como punto de partida.
Factores a considerar antes de seleccionar un terreno para un desarrollo inmobiliario
1. Incidencia del terreno sobre las ventas totales.
Uno de los ratios que más tiempo ahorran al evaluar un terreno: la relación entre el precio y las ventas totales del proyecto. Para poder hacer ello se requiere estimar las ventas totales, lo cual se hace mediante dos factores principales: Área vendible y precio / m2.
Ventas totales = AV x pu/m2
Área Vendible: Estimar adecuadamente el área vendible del proyecto depende de una cabida arquitectónica correctamente realizada, que tome en cuenta no solamente lo incluido en el Certificado de Parámetros Urbanísticos, sino de la normativa vigente a la que el proyecto pudiera acogerse. Para ello, lo mejor es tener como aliado un estudio especializado de arquitectura, como por ejemplo Base Arquitectura.
Precio/m2: Sincerar información respecto al precio de productos similares al de la cabida es fundamental. Debido a la importancia de ello es importante no solo conocer la competencia directa en la zona del proyecto, sino la indirecta de zonas de similares características al mismo. Este tipo de estudios requieren data y análisis de datos como por ejemplo los que realiza Real Estate Analytics.
Si deseas ver un caso práctico de una factibilidad, te recomiendo este artículo: 4 pasos para saber si el terreno tiene potencial.
2. Dimensiones y posible calidad arquitectónica del proyecto.
Un terreno con frente amplio y de dimensiones regulares: lo que todo desarrollador busca. Sin duda, los hay, y son los más pedidos. En esa línea muchos desarrolladores vemos oportunidades en terrenos menos regulares, quizá con algunos ángulos caprichosos pero que usualmente, debido a ello, significan también precios más competitivos. El reto se encuentra en contar con el soporte de un estudio de arquitectura que te brinde información respecto al potencial de la propiedad a pesar de sus dimensiones.
Otro aspecto importante es revisar que las dimensiones del terreno coincidan con las que aparezcan en la documentación legal del terreno. Un levantamiento topográfico preliminar es básico antes de cerrar el precio. Cabe resaltar que - salvo se efectúe una rectificación de linderos, las revisiones se harán en función a lo que esté en la partida registral del inmueble y no lo que tenga el terreno como dimensiones físicas reales.
3. Potenciales obras complementarias.
Una obra complementaria hace referencia a construcciones que se deben realizar fuera del terreno. Estas en general están asociadas a permitir contar con servicios como agua, desagüe y energía eléctrica. Un ejemplo es, por ejemplo, la necesidad de cambiar el diámetro de la red de agua de la cuadra con la finalidad de poder abastecer un edificio.
Si bien se pensaría que solo proyectos de envergaduras apreciables podrían requerir obras complementarias, lo cierto es que es difícil predecir cuándo habrá necesidad de hacerlas. De hecho, un proyecto de solo 15 o 20 departamentos podría requerirlas si es que la calle no tiene la capacidad de atención. A eso, es importante sumarle que para tener formalmente la respuesta respecto a la necesidad o no de realizarlas, se debe hacer la solicitud que requiere los cálculos respecto a la demanda que tendrá el proyecto.
Entonces, ¿cómo saber si se debe considerar en el costeo? La sugerencia es siempre considerarlo como una posibilidad. Sin embargo, si se quisiera predecir si hay un potencial ahorro, una forma sencilla es observar el entorno y ver si existen ya edificaciones de similar envergadura a la que se va a realizar en la cuadra y notar posibles ejecuciones realizadas en pistas y veredas (que siempre dejan huellas). De ser así, lo más probable es que la zona ya haya sido parcialmente atendida y por tanto la probabilidad de tener un sobrecosto es menor.
4. Impacto del entorno en los costos de construcción.
Para un desarrollador, al menos hasta hace poco debido a la coyuntura de inflación, resultaba relativamente sencillo estimar el costo de construcción de un proyecto. Se tiene un standard de proyectos similares (pisos, alcance de partidas, acabados y similares). Sin embargo, siempre existen factores que podrían desviar estos costos standard y estos principalmente están asociados al entorno.
Por ejemplo, algo que se consideró antes de la inversión en un proyecto que se está por desarrollar en Los Olivos fue la carencia de acceso a una pista de forma directa.
Esto sin duda traerá sobrecostos en la construcción como acarreos manuales, arreglos por el impacto en el entorno, entre otros.
5. Situación legal.
Probablemente uno de los puntos más importantes a revisar antes de realizar una inversión: la situación legal de la propiedad. No basta con firmar con el teórico propietario o revisar que no existan cargas y gravámenes en la copia literal, sino realizar un estudio de títulos a fondo. Para ello, es importante contar con soporte legal especializado en esta materia.
Adicional a la revisión a nivel registral, es importante conocer también el estado a nivel catastral. En muchas ocasiones existen discrepancias entre lo que aparece en Registros Públicos y la Municipalidad lo cual implicará trámites a fin de que esto coincida.
6. Futura competencia.
En los últimos años se ha visto una explosión de inversión en la zona de Santa Catalina, La Victoria. Esta zona resulta especialmente atractiva por su cercanía al centro financiero de San Isidro y las recientes inversiones en comercio realizadas. Los primeros proyectos comenzaron hace algunos años y en ese entonces la competencia no era tan significativa como ahora.
Cuando existen estos cambios en el entorno es normal que, con el incremento de valor, varios terrenos salgan a la venta en simultáneo. Esto resulta en la inevitable aparición de competencia. Entonces, si identificaste esa zona con amplio potencial y eres en ese momento uno de los primeros proyectos, toma en consideración de que si hay ya varias propiedades a la venta muy probablemente esos sean futuros competidores.
7. Drivers para los clientes (positivos y negativos).
Dependiendo de las preferencias del público objetivo, existen drivers (o motivadores de decisión) que ayudarán o serán una barrera para la decisión de compra. La presencia de un colegio a la espalda del proyecto podría resultar un atractivo inmejorable para una familia con hijos pequeños que lo vea como la posibilidad de ir caminando a clases. Por contrario, para un público que busca tranquilidad esto podría ser un factor que desmotive su decisión de compra.
Estudiar el entorno del proyecto para tener claros estos factores ayudará no solamente a conocer el match entre tu público objetivo, el ticket y el producto a desarrollar, sino que más adelante se potenciará con la comunicación sobre los beneficios que tiene el proyecto.
8. Estrategia de financiamiento.
Dos terrenos similares, con absorción similar de ventas, en precios que brindan similares niveles de rentabilidad bruta: uno te ofrece un mejor precio por comprarlo al contado y el otro acepta un departamento como parte de pago, ¿hace diferencia? Sin duda. El hecho de no tener que desembolsar el 100% del terreno desde un inicio te brindará no solamente un mejor ROI, sino que hasta la posibilidad de hacer otro proyecto adicional.
Analizar la estrategia de financiamiento que te puede brindar una u otra opción tendrá impacto en el flujo del proyecto y por tanto cobra especial protagonismo al comparar opciones.
9. Futura inversión en la zona.
Los desarrollos inmobiliarios toman varios meses - o incluso años - en realizarse. Dada su extensión, la culminación de inversiones en proceso o el inicio de nuevos proyectos puede tener impacto positivo en el potencial del terreno.
Sin embargo, el impacto viene no solamente de inversiones masivas. Solo el hecho de la remodelación de pistas y veredas en la zona podría tener impacto positivo en las ventas del proyecto. Una caseta de seguridad en el entorno, la remodelación del parque frente al proyecto o incluso una mejora en iluminación en la zona son puntos clave que impactan en el potencial del terreno.
10. Zonificación y contingencias legales de normas actuales.
Los cambios en zonificación pueden ser algo que genere una ventaja o desventaja competitiva significativa. Haber comprado un terreno, lanzarlo y que una vez que estás iniciando la construcción salga a la venta otro proyecto con precios mucho más competitivos porque la cantidad de pisos en la zona cambió drásticamente podría tener un impacto irrecuperable en la rentabilidad. Cambios en áreas mínimas, en requerimientos de estacionamientos y similares tienen el potencial de afectar significativamente el producto, ticket y la velocidad de ventas del proyecto. En ese sentido, es importante estar alerta a potenciales cambios, tanto para aprovecharlos como para estar preparado en caso se tornen en una desventaja.