4 Pasos para saber si el terreno tiene potencial
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4 Pasos para saber si el terreno tiene potencial
Revisa si tiene potencial para un proyecto inmobiliario en minutos
Buenos días, Comunidad Inmobiliaria! Esta semana recibí varias consultas sobre cómo saber si un terreno tiene potencial o está en su precio rápidamente, (si te perdiste el artículo sobre cómo evaluar un proyecto inmobiliario puedes leerlo aquí).
Atento, que si eres corredor / vendedor o estás por hacer tu primer proyecto, esto te puede ahorrar mucho tiempo.
Esta edición llega gracias a Euribe Arquitectos. Si requieres apoyo con cabidas de forma rápida, proyectos arquitectónicos con excelentes ratios de venta y sobretodo en proyectos que quieran acogerse a beneficios Edge y LEED son una excelente opción.
4 Pasos para saber si el terreno está en precio
¿Cuánto tiempo invertimos en vender un terreno o prospectar para un proyecto inmobiliario? Las buenas oportunidades hay que tomarlas, entonces ¿cómo saber rápidamente si es una buena oportunidad?
Hablemos de productividad
Eficacia vs eficiencia vs efectividad. Si bien se ven cuadrantes, lo cierto es que hay una serie de matices en el camino a ser efectivo y hacer una pre-factibilidad rápida - para cualquier inversión - ahorra muchísimo tiempo.
En base a esto, quiero compartir los 4 pasos que sigo para evaluar rápidamente si un terreno está dentro de precio para recién en ese momento, dedicarle más tiempo.
**NOTA** A medida que uno conoce más el mercado / la zona / la normativa, esta tarea se va tornando más y más fácil.
PASO 1: ANALIZA
Revisa las características del terreno para definir el tipo de proyecto inmobiliario o descartar y pasar a la siguiente evaluación:
Ubicación
Área
Forma (frente y regularidad)
Parámetros
Normas adicionales vigentes
Si alguno de estos no pasa tu primer feeling, pasa a la siguiente evaluación. Por ejemplo: Si el terreno tiene potencial para hacer 5 pisos pero tiene un frente de solo 5 metros, no tiene sentido invertir más tiempo en el salvo haya oportunidad de comprar el terreno aledaño.
PASO 2: GUÍATE
Una vez definido el tipo de proyecto inmobiliario en base al paso 1, asegúrate de saber qué porcentaje de las ventas totales debe ser como máximo el terreno.
EJEMPLO: Te llegó un terreno de 600m2, está en buena ubicación como para un proyecto mivivienda, ten claro que el terreno de preferencia no debe exceder el 20% de las ventas totales.
PASO 3: ESTIMA
Este paso implica dos partes:
Estimar el área vendible en base a los parámetros y normativas vigentes.
Estimar los precios / m2 de venta en la zona.
Para estimar el área vendible recomiendo hacerlo de la siguiente manera:
Area Techada: Area terreno x (1- Area Libre) x Nro de pisos
Area Vendible: Area techada x 0.85
Acá arranca el factor experiencia (o el soporte de un estudio de arquitectura de confianza) pues estos factores varían entre proyecto y proyecto . El equipo de Euribe Arquitectos nos da el siguiente tip:
No solamente te guíes de lo que indican los parámetros, el conocer la normativa vigente y los beneficios que te dan cierto tipo de certificaciones puede hacer que un terreno valga más.
Para estimar los precios / m2 de la zona, recomiendo revisar bien:
Diversos portales, sobretodo Nexoinmobiliario.pe pues es especializado en proyectos nuevos.
Que el producto que tienes en mente calce con las referencias que encuentras en la zona.
Una vez que tienes el área vendible y los precios / m2:
Ventas Totales = Area Vendible x Precio/m2
¿Y las cocheras? ¿Y los depósitos? ¿Y los sótanos?
Son importantes, sí. Pero si los números no te dan en los departamentos que son más del 90% de las ventas, ya tienes un indicador bastante claro sobre lo que estás evaluando.
PASO 4: REVISA
Listo, paso final: Revisar.
Precio del terreno / Ventas totales = Ratio de Terreno
Si el precio del terreno está en ratio, ya le puedes dedicar más tiempo a la evaluación y si no, NEXT!
CASO PRÁCTICO
Evaluemos este terreno que está en venta:
AREA TERRENO: 269m2
AREA CONSTRUIDA: 269 x .65 x 5.35 = 935.45 m2
AREA VENDIBLE: 935.45m2 x .85 = 795m2
PRECIO / M2 DE LA ZONA: $1,900
VENTAS TOTALES ESTIMADAS: 795 X 1,900 = $1,510,500
RATIO TERRENO: $450,000 / $1,510,500 = 29.79%… Next!
Gracias por leer hasta acá! Si aun no lo haz hecho, te invito a seguirme en otras redes sociales y en contarme sobre qué temas te gustaría que conversemos!
4 Pasos para saber si el terreno tiene potencial
Hola, Paul. El 5.35 en efecto es porque en esa zona se puede techar 35% en la azotea. En lo que comentas de la fórmula, todo depende de contra qué lo mides, en general me gusta ver la estructura de costos como porcentajes sobre la venta total (terreno: x%, construccion: y%, etc,). De esta forma el margen bruto también sale como un porcentaje de las ventas y esto suele coincidir con como se ve en los estados financieros, controles de costo, etc. Muchas gracias por los comentarios y éxitos en las metas propuestas!
Muchas gracias, José. El factor 0.85 entre area techada y area vendible es principalmente porque se pierde área vendible en pasadizos, escaleras, lobby, etc. Puede variar dependiendo del proyecto (por ejemplo, si es un proyecto de más de 6 pisos que exige vestíbulo previo esa área puede ser mayor, o si es una torre de gran metraje y solo un ascensor y escalera puede ser menor).