Buenos días 👋, comunidad inmobiliaria!
Quiero darle la bienvenida a los más de 100 suscriptores nuevos de estos días. En este newsletter encontrarán diversa información relacionada con elsector inmobiliario.
⭐Noticias
Quiero arrancar esta edición contándoles que luego de meses de desarrollo, esta semana lanzamos el mvp de Casero.pe.
Como muchos de ustedes saben, un propósito que tengo es generar una comunidad inmobiliaria sana a través de compartir información de forma abierta. Siguiendo esta línea, Casero es un portal orientado a dos puntos principales:
1) Que puedas encontrar, de forma calificada, especialistas para cualquier arreglo o renovación que requieras en el hogar.
2) Que tengas información a la mano de cómo hacer estos trabajos (o revisar que los hagan bien 😉).
Así que si esto te ayuda, no dudes en seguirnos.
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Financiamiento de Terrenos para Proyectos Inmobiliarios
Comencemos: En una encuesta de @negociosinmobiliarios.pe, más del 80% de las personas no conocían el significado de land banking:
Si bien land banking es una forma de financiar un terreno, no es la única, por lo cual es importante conocer algunas opciones que se manejan habitualmente para poder encontrar la más conveniente para ti y tu proyecto.
📈Porqué financiar un terreno
Lla respuesta podría parecer obvia: porque no tengo el capital, lo cierto es que esa no es la única razón por la cual se financia un terreno. De hecho, te has preguntado, ¿por qué es bueno financiarse?
Recuerdo que un profesor de finanzas nos contó: ¿Sabían que muchas cadenas hoteleras no son dueñas de los hoteles que operan? Encontré sumamente extraño eso, cómo es que el principal activo de un hotel, el hotel en sí, no sea suyo. La respuesta que nos dio fue simple:
La rentabilidad de una cadena hotelera es mayor que la rentabilidad de alquiler - pues el riesgo es mayor -, entonces, para qué ser dueños de los hoteles? Hay personas que buscan rentas estables con poco riesgo como la de un alquiler y con ese capital, la cadena puede abrir más hoteles y así generar más valor.
Si tu costo de financiamiento es menor a la rentabilidad de tu negocio y tienes dónde invertir para seguir creciendo, finánciate.
Esa es la misma premisa que se debe seguir al financiar un terreno. Si, por ejemplo, el financiamiento te cuesta 10% pero tu rentabilidad esperada es de 15%, el capital de trabajo que dejas de emplear en la compra te permitiría buscar otro terreno adicional. Si, por contrario, el financiamiento te cuesta el 20% y tu rentabilidad esperada sigue siendo 15%, definitivamente no debes financiar la operación.
💰Tipos de financiamiento
Existen 2 formas principales de financiar el terreno:
Con el propietario del terreno.
Con terceros
La diferencia es que en el primer caso, no compras el terreno al propietario, sino que este interviene en el proyecto de cierta forma. En la segunda , los fondos provienen de terceros y con ello, se realiza el pago al propietario del terreno, dejando este de ser parte del proyecto.
Financiamiento con el propietario
Si bien existen variantes, hay 3 formas principales de que el propietario te financie el terreno:
Asociación: El propietario se convierte en tu socio vía el aporte del terreno y por tanto obtendrá una rentabilidad adicional sobre el precio del terreno por dicho aporte.
Financiamiento directo: Se negocia una forma de pago con el propietario - con o sin intereses - a fin de cerrar la operación.
Canje: Si bien esto podría no sentirse como una forma de financiamiento, sí lo es, y muy interesante para ambas partes. El propietario, al culminar el proyecto, recibirá una cantidad determinada de m2 por el terreno (en una o más propiedades). De esta forma no se requiere un desembolso inmediato y el propietario consigue precios preferenciales - un win-win para ambas partes.
Financiamiento con el terceros
Al igual que el financiamiento con el propietario, existen varias opciones para financiarse con terceros.
Créditos: En general, estas son operaciones que se efectúan con la banca. La garantía puede ser, por ejemplo, el mismo terreno para el desarollo del proyecto (aunque toma en cuenta que esto cambiará tu estructura del crédito promotor o la condicionará). Para este tipo de operaciones al banco le interesa principalmente cuál va a ser la fuente de repago del préstamo. Toma en consideración que el negocio del banco no es hacerse de propiedades, sino rentabilizar su capital.
Crowdfunding: Si bien estas operaciones no son comunes en Perú, una forma de financiar el terreno es a través del crowdfunding. El crowdfunding es un financiamiento participativo en el cual son varias las personas que aportan los fondos a través de una plataforma que los administra. La orientación actual va hacia la compra y renta de inmuebles, sin embargo este tipo de operaciones son totalmente viables para financiamiento de terrenos también.
Land Banking: La definición de land banking varía un poco en otros paises pues este financiamiento se busca con el objetivo de agregar varios terrenos para poder ejecutar un desarrollo inmobiliario. En Perú, el término es empleado - principalmente con fondos de inversión - para la adquisición de un terreno mediante un crédito que incluso posteriormente podría ser reemplazado por el banco.
⭐Tips adicionales
Mantén el terreno en precio, le hecho de que consigas financiamiento para el mismo no significa que puedas elevar el ratio máximo del terreno/ventas totales.
Evalúa el costo financiero total. Tal cual cuando te enseñan a comparar TEAs o TCEAs, las diferentes alternativas de financiamiento podrían tener costos que no ves a simple vista. Una operación de land banking podría obligarte a un fideicomiso más adelante; un canje de departamentos podría implicar que el banco no lo considere como pre-venta.
No aceptes financiamiento a cualquier costo. Este punto es fundamental pues veo muchísimo que con el ánimo de levantar capital y hacer proyectos se ofrecen tasas que no son sostenibles. Si te obligas a pagar tasas que son mayores a tu rentabilidad, estás metiéndote en serios problemas y sobretodo, estás trabajando para los financistas en vez de para el proyecto.
Cuida los periodos de pago: Arma tu flujo y ten claras las fechas y montos que te corresponderá asumir para que no falles a tus inversionistas o financistas.
🎙️Esta semana estuve con Fabrizio Canoci de La Ciencia del Marketing Inmobiliario hablando de Oportunidades como Cancha en el sector. No te pierdas el episodio!