Indicadores que impactan la venta de viviendas en Perú y qué esperar en 2026
Un análisis orientado a decisiones comerciales y estratégicas inmobiliarias
¡Hola, comunidad!
Gracias por formar parte de este newsletter de casi 2,500 suscriptrores donde aprendemos sobre diversos temas del sector inmobiliario. Quiero aprovechar en desearles a ustedes y sus seres queridos un excelente 2026.
Indicadores que impactan la venta de viviendas en Perú y qué esperar en 2026
En un sector como el inmobiliario, donde intervienen múltiples variables, es clave diferenciar entre lo que podemos controlar y lo que no. No controlamos las decisiones o elecciones políticas, los ciclos globales ni los shocks externos. Pero sí podemos entender las condiciones del mercado, prepararnos con anticipación y ajustar nuestras decisiones en función de datos reales.
Este artículo no busca predecir el futuro con una bola de cristal, busca dar un marco concreto para entender el contexto económico que definirá el mercado en el que competirás este año. Porque si no puedes controlar el viento, por lo menos puedes ajustar las velas. Aquí te explico qué ha pasado con los indicadores clave del sector vivienda en los últimos años - los cuales explican la coyuntura que hemos vivido -, qué señales nos dejan y cómo monitorearlos para tomar mejores decisiones. Recordemos que el sector inmobiliario es uno de los 2 sectores - junto con el automotriz - que se adelantan a la economía de un país y por ello es clave prestar atención al entorno.
💰Tasa de referencia del BCRP — Motor de costo financiero
Es la tasa base que define el Banco Central para regular la inflación y el ritmo de la economía. Marca el costo del dinero para el sistema financiero y, en consecuencia, para los créditos hipotecarios.
2021-2023: Subió de forma acelerada hasta 7.75% para controlar la inflación post pandemia.
2024-2025: Inició una fase de recorte. Actualmente está en 4.25%.
2026: Se prevé estabilidad entre 4.00% y 4.50%, salvo choques externos.
Por qué importa: Determina si estamos en un ciclo económico expansivo o restrictivo. Una tasa baja estimula el crédito, lo que dinamiza la demanda de vivienda.
Dónde monitorearlo: BCRP
💸Tasa de interés hipotecaria promedio
Es el costo final que asume el comprador por financiar su vivienda con un banco. Está directamente influenciada por la tasa de referencia del BCRP, el perfil crediticio del solicitante y la política de cada entidad financiera.
2014-2019: Estabilidad entre 7% y 8%, en línea con crecimiento económico y baja inflación.
2020-2021: Caída histórica a niveles de 6.5% por estímulos monetarios tras la pandemia.
2022-2023: Reversión al alza hasta casi 10%, tras el endurecimiento monetario global.
2024-2025: Inició un ciclo bajista, cerrando 2025 cerca del 8%.
2026: Se proyecta entre 7.5% y 8.5%, en un entorno de mayor competencia bancaria y política monetaria más estable.
Cabe resaltar que si bien hay aun una percepción del cliente final en relación a una potencial reducción del valor de las tasas de los créditos hipotecarios, estos se encuentran práctiamente a niveles pre-pandemia:
Por qué importa: Es el principal factor que permite pasar la demanda potencial (déficit de vivienda como punto a de partida) a demanda efectiva (personas que en efecto pueden comprar). Define cuántas personas pueden calificar para un crédito, qué ticket promedio es viable y en qué segmentos se concentra la rotación de inventario. Es clave para pronosticar absorción y ajustar producto y pricing.
Dónde monitorearlo: BCRP para la general, MiVivienda para las de MiVivienda
🏪 Inflación (IPC)
La inflación mide el aumento generalizado de precios en la economía. Afecta el poder adquisitivo de los hogares y por tanto el monto que pueden destinar a ahorro (cuota inicial) y a pagar una crédito hipotecario.
2014-2019: Se mantuvo dentro del rango meta del BCRP (1% - 3%), permitiendo estabilidad macro y crecimiento constante del sector.
2020-2021: Subió ligeramente por disrupciones logísticas globales y presiones de demanda contenida post pandemia.
2022: Aceleración significativa por factores globales: energía, alimentos, transporte. Tocó máximos por encima del 8%.
2023-2025: Entró en fase de corrección. Cerró 2025 en 1.97%, nuevamente dentro del rango objetivo.
2026: Proyección de continuidad dentro del rango 1% - 3%, salvo nuevos shocks externos.
Por qué importa: Una inflación controlada estabiliza precios, mejora la planificación de costos y fortalece la confianza del comprador. Altas inflaciones reducen el ahorro disponible y postergan decisiones de compra. Por ejemplo, el haber tenido años con una inflación importante han mermado la capacidad de ahorro y por tanto la inicial que pueden dar los potenciales clientes.
Dónde monitorearlo: INEI
💼 Población Económicamente Activa adecuadamente empleada
Se refiere a la población que está trabajando en condiciones formales y estables, con ingresos regulares y protección social. Es la fracción de la PEA que realmente puede acceder a créditos hipotecarios y sostener pagos a largo plazo.
2014-2019: Crecimiento sostenido, con formalización gradual del empleo urbano.
2020-2021: Golpe severo por la pandemia. Pérdida de empleo formal y migración hacia la informalidad.
2022-2025: Recuperación progresiva, con mejoras en ingresos y mayor digitalización laboral.
2026: Se espera mayor consolidación del empleo adecuado, especialmente en sectores intensivos en servicios, lo que ampliará potenciales compradores.
Por qué importa: No basta con tener empleo. La estabilidad y formalidad del ingreso es lo que permite calificar para crédito hipotecario y sostener una decisión de compra sin riesgo financiero.
Dónde monitorearlo: INEI / BCRP / Ministerio de Trabajo
🏠 Producto Bruto Interno (PBI)
Es la medida agregada del valor de todos los bienes y servicios producidos en el país. Su crecimiento refleja la salud general de la economía, influye en el empleo, la inversión y la confianza del consumidor.
2014-2019: Crecimiento promedio de 3% anual, con dinamismo en construcción y servicios.
2020: Caída de -11.0% por la pandemia, una de las más severas en Latinoamérica.
2021-2023: Rebote parcial, pero con desaceleración en 2023 (-0.6%) por crisis política y climática (El Niño).
2024-2025: Lenta recuperación hacia 2.5% anual.
2026: Proyección de crecimiento moderado (entre 2.5% y 3.0%) si se mantienen condiciones internas estables.
Por qué importa: Un PBI en crecimiento mejora el ingreso disponible, genera empleo formal y aumenta la confianza de los hogares para asumir compromisos financieros como una hipoteca.
Dónde monitorearlo: BCRP / MEF
🏗️ Índice de Precios de la Construcción (IPC Construcción)
Aproximadamente 50% de los costos de un proyecto inmobiliario son la construcción del proyecto en sí. Este indicador mide la variación de precios de materiales, mano de obra y servicios relacionados con obras de edificación.
2014-2019: Variaciones moderadas y predecibles, con incrementos anuales promedio de 2% a 3%.
2020-2022: Fuertes alzas por disrupciones logísticas globales y encarecimiento de insumos (acero, cemento, transporte).
2023-2025: Corrección parcial, aunque los costos no han regresado a niveles prepandemia.
2026: Se espera relativa estabilidad, con riesgo acotado de alzas si no hay shocks internacionales.
Por qué importa: Afecta el margen del promotor, el precio de salida, la viabilidad de nuevos proyectos y los valores de reposición para futuros proyectos. También influye en el reajuste de presupuestos en obras en curso.
Fuente: INEI - Índice de Precios de Materiales de Construcción / CAPECO
Qué pasará el 2026
Los indicadores clave muestran un entorno más saludable que en años anteriores, con condiciones favorables para una recuperación progresiva. Si bien no se espera que el 2026 sea un año especialmente favorable, sí es un año - para el sector inmobiliario - sustancialmente mejor que años previos.