La estrategia BRRRR, o cómo hacer patrimonio inmobiliario rápidamente
Spoiler: No es para todos
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La Estrategia BRRRR en Real Estate
Uno de los principales retos que supone la inversión en bienes raices es la “necesidad” de capital para adquirir los activos. En el mejor de los casos, se requiere una opción de compra sobre una propiedad para poder marginar sobre ella (sí, solo una opción de compra), pero, si el plan es a largo plazo para tener ingresos por rentas, las adquisiciones son necesarias.
La estrategia BRRRR justamente ayuda a reducir el capital que se requiere para hacerse de un patrimonio rápidamente y esto, naturalmente, implica expertise en varios aspectos de la inversión en inmuebles.
Qué es BRRRR
BRRRR, por sus siglas en inglés, significa:
Buy: Compra
Rehab: Reacondiciona (como un flip, por ejemplo)
Rent: Alquila
Refinance: Refinancia
Repeat: Repite el proceso
¿Por dónde comienzo?
El objetivo principal de este proceso es que, luego de comprada, reacondicionada y alquilada la propiedad tengas la capacidad de refinanciarla y recuperes tu capital para hacer la siguiente compra. Por ello, es fundamental que todo el proceso esté alineado a que puedas efectivamente obtener ese financiamiento que te permita invertir nuevamente.
Para ello, te recomiendo considerar este orden:
Banco➡️Presupuesto➡️Prospección➡️Adquisición
BANCO - Conversa con un (o varios) funcionario del banco para conocer:
Tu capacidad de pago y tu capacidad máxima de endeudamiento.
El plazo al que puede financiarte.
El porcentaje máximo que podría apalancarse la propiedad.
La tasa aproximada de la operación y si esta subiría al adquirir más propiedades.
Qué plazo de ingresos sustentados (alquiler) se requiere para que te validen esos ingresos.
PRESUPUESTO - En base a estos datos, estima un presupuesto para el valor de la propiedad y el alquiler que debes percibir.
El presupuesto máximo para la propiedad va a depender de la cuota que puedas pagar y el porcentaje que podrías apalancar como máximo.
El alquiler que debes percibir debe ser capaz de cubrir tu cuota con ese apalancamiento máximo.
Ej.
Si el funcionario te indica:
Capacidad de pago: S/2,500 (alquiler a percibir)
Apalancamiento máximo: 80% de su valor de tasación
Plazo: 20 años
TEA: 8.5%
Monto objetivo de tasación: S/380,000
Nota que no se indica precio a buscar, simplemente el objetivo de tasación para que al máximo apalancamiento se esté dentro de la capacidad de pago.
PROSPECCIÓN - Estimado el presupuesto máximo de la propiedad, viene el reto más importante: buscar propiedades deterioradas por debajo de ese presupuesto que, al remodelar, te permitan:
Llegar a precio de mercado (si no llegaste a leer el artículo de flips, ahí te comparto algunas estrategias de búsqueda: léelo aquí).
Alquilar al valor de tu cuota.
Nota: Una pregunta habitual es ¿porqué es necesario comprar una propiedad a remodelar? La respuesta es simple, el remodelar la propiedad te permitirá un margen adicional que podrás consolidar al refinanciar la propiedad. De hecho, un objetivo habitual es que esta “ganancia” en la remodelación cubra tus costos de cierre para no descapitalizarte. ¡Ojo! Esto es un abanico de oportunidades mucho más amplio que un flip.
ADQUISICIÓN - Una vez identificada la propiedad que cumpla con esas condiciones:
Por debajo de precio de mercado y que con la remodelación llegue a valor de mercado permitiendo un margen.
Que el monto de alquiler cubra la cuota a pagar para el refinanciamiento.
Puedes proceder con la operación, no sin antes saber que es fundamental considerar el capital que requerirás hasta el financiamiento y, sobretodo, garantizar que lo recuperaras con el financiamiento bancario.
¿Por qué no es para todos?
La estrategia BRRRR implica un conocimiento a fondo de varias estrategias y, realmente se rentabiliza rápidamente cuando tienes posibilidades de comprar al contado la primera propiedad.
Para poder aplicarlo debes saber:
Finanzas básicas: A fin de armar los flujos, estimar costos de cierre y plazos para recuperar tu capital y realmente comenzar a rentabilizar.
Flips: Para poder encontrar las propiedades adecuadas, y estimar rápidamente la inversión que requiere para llegar a la meta de alquiler.
Precios de mercado: Para estar en target y poder alquilar rápidamente el inmueble a fin de lograr el financiamiento.
Administrar propiedades: El objetivo es adquirir varias y alquilarlas, ello implica la administración de un portafolio.
Posibles alianzas
Contar con empresas o personas que ayuden en las diversas etapas ayudarán a que los riesgos se mitiguen significativamente, sobretodo si es la primera propiedad. Existen empresas especializadas en rentas garantizadas, en administrar propiedades, en data del mercado y en remodelaciones. Considerar trabajar con ellas y los costos asociados al realizar tu planeamiento financiero es una muy buena alternativa.
Recomendaciones adicionales
Existe la percepción de que este tipo de métodos solo pueden hacerse en el extranjero. Eso se basa principalmente en que en Perú no existirían propiedades a remodelar que se encuentren por debajo de precio de mercado. A medida que el mercado inmobiliario se ha ido desarrollando quedan rezagos de edificaciones antiguas que brindan estas oportunidades y poco a poco irán apareciendo más, por lo cual este método es perfectamente aplicable.