Tasas altas, ¿es momento de invertir?
¿Riesgo o recompensa?
¡Buen inicio de semana, querida comunidad inmobiliaria!
¡Si esta es tu primera vez por aquí, bienvenido a este Newsletter donde aprendemos juntos sobre negocios e inversiones en el sector inmobiliario.
¿Cómo hacer una buena inversión inmobiliaria?
Aceptémoslo, las tasas subieron. La inflación subió. Los precios subieron. El costo de financiamiento subió. Todo está caro, ya no es momento de invertir, ya pasó el tren y hay que esperar que baje todo antes de poder invertir nuevamente. ¿Cierto? ¿Detenemos todo? ¿Dejamos de lado invertir en cualquier negocio? Un poco extremo, sin duda. La clave está en entender y aceptar, ya lo dijo el gran José José: Ya lo pasado, pasado.
Siento ser portadora de malas noticias, pero si tu expectativa es esperar a que las tasas regresen a niveles de pandemia, muy probablemente tendrás que esperar bastante. El mundo sigue en marcha y nosotros, también. Los negocios siguen adelante, las inversiones siguen adelante; nadie dice que de forma imprudente, pero situaciones del clásico “Bear Market” es donde más posibilidades hay de crecer.
Tal cual la imagen que representa la justicia (nótese que siempre va bendada, para no tener prejuicios sino ser objetiva), lo que corresponde es hacer un análisis objetivo.
¿Cómo reconozco una buena oportunidad?
Listo, el sector inmobiliario tiene estabilidad y sí o sí eventualmente va a subir. No, tampoco es así. Como sabemos, existe un costo de oportunidad.
Costo de oportunidad: Lo que dejas de percibir por poner tu dinero en una opción en lugar de otra.
Los riesgos asociados a esa inversión.
Son aquellos que te ayudan a comparar una u otra alternativa en función a tu expectativa de retorno a comparación con el riesgo que te estás corriendo. Un caso clásico es la lotería. Un ticket bajo con alta expectativa de retorno (millones en relación al ticket) y un riesgo altísimo de no retorno (bajísimas probabilidades de ganar). El otro extremo es el bono del tesoro americano. Nunca ha entrado en default pero te paga un retorno bajísimo dado que su nivel de riesgo es también prácticamente inexistente.
La sostenibilidad de esa inversión en el tiempo.
¿Qué rentabilidad tienen los que vendedores de golosinas al por menor? Compran al por mayor la bolsa y luego venden todo a unidad. Tremendo ROI, tremendo negocio. Pero, ¿es sostenible en el tiempo? ¿Da márgenes interesantes como para que todos pasemos a ese negocio? Compañías que facturan millones de dólares reparten bonos con rentabilidades por debajo del 8%. ¿Por qué? Porque no es lo mismo tener una rentabilidad del 100% sobre $50 sin valor residual una vez que tener una del 6% sobre $50,000 por 15 años con valor residual.
Entonces, ¿dónde calzan acá las inversiones inmobiliarias? y ¿porqué tantos hablan de ellas? Es más, ¿porqué en condiciones inflacionarias empresas voltean a hacerse de activos inmobiliarios? Porque en general tienen riesgos mínimos y permiten sostenibilidad. No son la inversión más rentable, no la puedes comparar con bolsa, ni con invertir en esa startup que seguramente va a ser un éxito, pero la rentabilidad que te da en relación al nivel de inversión y riesgo es sumamente atractiva: su costo-beneficio es muy competitivo si lo comparas con otras alternativas.
De hecho, tal cual cualquier negocio, hay unas que van muy bien, otras mas o menos y otras no tan bien. Lo ventajoso es que esas que no van tan bien no suelen generarte pérdidas del 100% de tu capital (salvo estés haciendo una inversión arriesgada sin soporte legal, que para ello te recomiendo dar una mirada a los aliados legales en el portal: Soporte Legal).
Las tasas de los créditos hipotecarios
La subida de tasas, o mejor dicho, la velocidad de subida de las tasas, ha generado la postergación de decisiones de compra - para los que pueden postergar dicha compra. Sin embargo, el panorama - a pesar de lo que se escucha - debe analizarse objetivamente.
Cómo están las tasas
Este es el detalle general de tasas de los últimos casi 20 años, elaborado en base a información del BCRP:
Este gráfico es la continuación de un artículo previo, de Agosto de 2022: Tasas de créditos al alza, analicémoslo.
Si bien sorprende que el BCR aun no refleje una magnitud significativa de incremento de las tasas de los créditos hipotecarios, lo cierto es que la sensación es que estas deben estar en alrededor del 10% en promedio - similar a la expectativa que hubo en el artículo previo basado en la Tasa de Referencia en 6.50%. Es decir, estaríamos a niveles del 2009 aproximadamente.
Entonces, ¿es momento de invertir con las tasas así?
La respuesta es, depende. Si la inversión que vas a hacer atiende tus expectativas con la tasa que te den actualmente, sí. Y sino, no. Si las tasas estuvieron más bajas en el pasado y tu expectativa es esperar que bajen para rentabilizar más, esto solo merma tu misma rentabilidad por el tiempo perdido. Y, si eso te es indiferente porque tienes una colocación en otra alternativa mejor a niveles de riesgo y sostenibilidad, entonces la inversión inmobiliaria probablemente no era tu mejor opción salvo lo que buscabas era diversificar.
Posibles Escenarios
Ahora bien, ya pensamos en el pasado y ya sabemos que no debe considerarse para analizar la inversión. Sin embargo, ¿el futuro? Analicémoslo, hay 3 escenarios posibles:
Las tasas se mantienen - Mantienes tu rentabilidad.
El BCR ha mantenido su tasa de referencia ya 3 meses, permanece así por buen tiempo y por tanto las tasas dejan de subir pero no bajan. En este escenario la rentabilidad de tu inversión se mantiene tal cual la analizaste y difícilmente hay posibilidad de rentabilizar más.
Las tasas bajan - Renegocias y recuperas capital.
Cede la presión inflacionaria, el shock de oferta por protestas, ciclones, fenómenos del niño y las tasas bajan. Si se da esta posibilidad, que es desde mi punto de vista la más probable, ten clara la estrategia:
Estima los costos de trasladar tu crédito a otro banco y ten claro a partir de qué tasa ya sería rentable hacerlo. Y acá te adelanto algo, si estabas en esa disyuntiva de esperar a que las tasas bajen para invertir, acá vas a tener una disyuntiva adicional de cuánto espero para renegociar la tasa. La respuesta es que da igual, cada vez que te sea rentable moverla, puedes moverla. De hecho, es una muy buena práctica tratar de renegociar los créditos cada 6 meses para ver si las condiciones pueden mejorar, no solo por la coyuntura, sino porque como sujeto de crédito te vuelves cada vez más atractivo para el banco.
Pon tu meta de Loan to Value para recuperar tu capital (si aun no sabes qué es LTV, puedes aprenderlo acá: Ratios Claves en Inversiones Inmobiliarias).
Las tasas suben - Provecho.
Esto, sin duda es una posibilidad. De hecho, me sorprendió que según la data la tasa de referencia esté por encima que los hipotecarios, significa que aun hay espacio para subida de acuerdo a ese parámetro. En este escenario, hiciste la mejor operación posible pues aprovechaste lo que en un futuro se hubiera considerado una buena tasa a pesar de todo.
Otros factores a considerar
🔮El futuro de las tasas
Predecir qué va a pasar es una tarea prácticamente imposible, por ello en general lo que se considera son proyecciones entre diversas fuentes (banca, sector público, inversionistas, etc). Sin embargo considero que, salvo seamos afectados por el Fenómeno del Niño, ya hemos llegado o estamos muy cerca al final del ciclo restrictivo. Cuando ceda la inflación, las tasas seguramente volverán a bajar pero no a niveles pre pandemia por un factor fundamental: nuestro riesgo pais ya no es el mismo.
📈¿Cuánto es una buena rentabilidad?
Esta pregunta la recibo continuamente, ¿cuánto es una buena rentabilidad? La respuesta depende del perfil de riesgo de cada persona. Para los fondos de pensiones (jubilación), donde hay mucha aversión al riesgo, una rentabilidad de 6% es sumamente atractiva. Para alguien que invierte en bolsa, seguramente la expectativa es mayor, sin embargo considera que muchas empresas que son rentables en bolsa realmente están arrojando pérdidas… entonces, ¿a qué niveles de riesgo se está invirtiendo?
🔎¿Cómo encuentro la mejor opción?
No es indispensable encontrar el inmueble, sino uno que se adapte a tus expectativas y que te genere el flujo y rentabilidad que buscas.
It's far better to buy a wonderful company at a fair price than a fair company at a wonderful price.
Warren Buffet
Haciendo la analogía con lo que dice Warren Buffet para inversiones a largo plazo: es mucho mejor encontrar un buen inmueble a precio justo, que encontrar un inmueble promedio a un muy buen precio.
En lo que sí puedes ahorrar es en tiempo de búsqueda y en negociación de la tasa. Para ello puedes orientarte con informes de mercado y especialistas en gestión de créditos hipotecarios. Puedes encontrar estos aliados acá: Aliados Especialistas.
Si , el escenario de las tasas se elevan o bajan , en cualquiera de los dos escenarios , puedes negociar . Recordar que el negocio del banco es prestar dinero , si esto es con una Garantía Hipotecaria y a un plazo promedio de 15 a 20 años , como cliente tienes el poder de negociación a tu favor .